Расторжение договора аренды при ликвидации арендатора

Содержание

Прекращение договора аренды при ликвидации арендатора

Расторжение договора аренды при ликвидации арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором через суд возможно в двух случаях:

1) При нарушении договора арендодателем (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а именно, если удастся доказать суду, что:

  • арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.

Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.

Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют.

В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).

Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.

Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.

При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения,  без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?

Варианты прекращения договора аренды:

  1. Прекращение юридически – через ликвидацию арендатора.
  2. Прекращение фактически – через реорганизацию арендатора.

Прекращение договора юридически

Согласно п.1 ст.61 и п.8 ст.63 ГК РФ факт ликвидации влечет прекращение существования юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.

Как указано в разъяснениях, данных в п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.

2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при ликвидации арендатора запись о регистрации договора аренды должна быть аннулирована.

Таким образом, при ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст.419 ГК РФ.

Прекращение договора аренды фактически

В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.

Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.

Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор

Согласно ч.3 ст.

401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.

Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Источник: https://advokat-zhukova.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom/

Расторжение договора аренды

23.06.2014

К сожалению, на практике арендодателям приходится сталкиваться с ситуациями, когда с арендаторами приходится расставаться. Самой распространенной причиной такого решения является неоднократное нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Встречаются случаи, когда арендатор без согласования с арендодателем и без расторжения договора аренды фактически покидает арендованные помещения, после чего связь с ним обрывается.

В настоящей статье мы дадим несколько рекомендаций о том, как в таких случаях арендодателю следует поступать.

Источник: https://transmskru.com/prekraschenie-dogovora-arendy-pri-likvidatsii-arendatora/

Расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Читайте также  Аренда квартир правила съема

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недаижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена.

Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор — договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договор в смысле п. 2 ст. 450 ГК;
  • 2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушсяие условия договора в смысле п.2 ст. 450 ГК;
  • 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды срокии, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущесхва.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствия с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности во содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
  • 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
  • 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  • 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжение договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочногорасторжения договора лищь после направления арендатору письменного предупреждении о небходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем искового заявленияо расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору, В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК: «По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование» Там же .- С.201).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

  • 1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект — предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Вели же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможностьзаяиматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;
  • 2) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;
  • 3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.

Можно выделить разновидности договора проката — договоры бытового проката. В роди арендатора в таком договоре проката выступают граждане- потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется глава I Закона о защите прав потребителей СЗ РФ.- 1996.-№3.-Ст. 140; 1999.- №51.- Ст. 6287. .

В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст. 4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст. 7) и на информацию о нем (ст. 8—12), устанавливается особый порядок отвстствсн-яоста арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст.

13 — 15), наконец, специальные правила судебного разбирательства (ст. 17).

Page 3

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве, Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повшенной опасности для окружающих: Именно эти два качества транспортных средств требует выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта — гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического. При появлении новых типов транспорта указанный перечень может быть расширен.

Источник: https://studwood.ru/663818/pravo/prekraschenie_dogovora_arendy

Досрочное расторжение договора аренды жилья

Договор аренды в отношении объектов недвижимости – один из самых распространенных правовых документов. Он является двусторонним, в качестве обеих сторон могут выступать физические или юридические лица. Законодательством определены ситуации, при которых можно досрочно расторгнуть договор аренды.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Читайте также  Договор аренды под продовольственный магазин

Основные понятия

Нередко понятия «аренда» и «наем» считают синонимами. Однако между ними есть существенные различия. Под арендой понимают передачу имущества организации, а договор найма составляют при передаче в пользование недвижимости физическому лицу. Последний необходимо составлять в письменном виде, а аренда может заключаться и по устной договоренности. Существуют и другие отличия:

  • если аренда продолжается больше 1 года, то договор понадобится зарегистрировать;
  • аренду оформляют арендатор и арендодатель. При найме участники договора именуются как наниматель и наймодатель. Подобные наименования обязательно фиксируются в тексте договора;
  • договор найма составляется только при передаче жилых объектов недвижимости, аренду можно оформить на нежилые объекты (склады, подсобные помещения);
  • в случае с наймом существует ограниченный срок действия соглашения – 5 лет. Аренда может быть бессрочной;
  • правила аренды прописаны в ст. 34 Гражданского кодекса РФ, найма – в ст. 35 того же закона.

Договоры аренды и найма регламентируют отношения обеих сторон, устанавливают их обязательства и права, предусматривают алгоритм действий в конфликтных ситуациях.

Причины, по которым можно расторгнуть договор

Договор об аренде жилого помещения прекращается, если истекает срок его действия. Регистрировать подобные договоры в Росреестре необходимо, если срок аренды превышает 12 месяцев. Для того чтобы избежать государственной регистрации договоры составляют на 11 месяцев. Законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда допустимо досрочное прекращение отношений:

  • по соглашению сторон, при составлении соответствующего документа;
  • по инициативе одного из участников в суде, если имели место причины, указанные в ст. 619, 620 ГК РФ;
  • если одна из сторон желает прекратить отношения по причинам, предусмотренным в тексте договора.

Обоюдное согласие позволит быстро и без лишних конфликтов прекратить действие договора, не требуется привлечение третьих лиц. Существуют обстоятельства непреодолимой силы, при которых отсутствует ответственность с обеих сторон. К ним относят военные действия и техногенные катастрофы в регионе проживания, природные бедствия, отказ коммунальных служб обслуживать дом, в котором расположена квартира, если причиной не явилась задолженность по платежам.

Одностороннее расторжение возможно в таких случаях:

  • если упомянутая жилплощадь не была передана в распоряжение нанимателя, либо наймодатель чинит какие-либо препятствия для ее использования;
  • собственник квартиры не выполняет свои обязательства по ремонту жилья;
  • после подписания документа были выявлены существенные недостатки, препятствующие надлежащему использованию недвижимого объекта;
  • если жилье больше не пригодно для проживания по причинам, не зависящим от арендатора;
  • если арендатор нарушает сроки и правила внесения арендной платы;
  • жилплощади был нанесен существенный ущерб арендатором;
  • помещение используется не по целевому назначению.

Если подобные основания для расторжения имеются, то сторона-инициатор отправляет другой стороне требование о прекращении договора. Далее алгоритм действий отличается в зависимости от решения другой стороны. Досудебный порядок расторжения актуален при согласии обеих сторон или одностороннем желании нанимателя.

Если достигнуто согласие

Если обе стороны согласны на досрочное расторжение договора аренды, то им необходимо зафиксировать свое решение в письменной форме. Важно учитывать следующее:

  • тот, по чьей инициативе происходит расторжение, должен отправить уведомление другому участнику;
  • составляется соглашение;
  • стороны ставят свои подписи, после чего аренда прекращается. Жилье возвращается в распоряжение его владельца, а наниматель освобождает помещение.

Подобный способ позволяет избежать длительных разбирательств, уплаты возможных штрафных санкций. Передача имущества происходит на основании акта приема-передачи, составленного при заключении договора, фиксируется состояние жилплощади.

Расторжение по инициативе арендатора

Нанимателю необходимо предупредить арендодателя о своих планах за 3 месяца. Если в тексте договоре о найме зафиксирован иной срок уведомления, то ориентироваться нужно на него. При этом обязательно согласие всех лиц, которые проживают в указанной квартире.

Уведомить собственника квартиры можно при личной встрече или путем отправки ему заказного письма с уведомлением. Срок отсчитывается от даты получения документа арендодателем. Когда установленный срок истечет, договор будет считаться недействительным.

Если расторгнуть отношения хочет арендодатель

Прекращение договора по инициативе арендодателя возможно:

  • если квартиросъемщик причинил ущерб имуществу собственника или совершал действия, нарушающие права соседей;
  • если квартира находится в аварийном состоянии и дальнейшее проживание в ней не представляется возможным;
  • при просрочке оплаты в течение двух месяцев при сроке договора менее года, или неуплата в течение полугода при долгосрочном договоре.

Возможны и другие ситуации, предусмотренные жилищным законодательством РФ. Жильцов необходимо уведомить о выселении в срок, указанный в договоре. При отсутствии их согласия вопрос решается в судебном порядке.

По постановлению суда нанимателю квартиры предоставляют срок, не превышающий одного года, для ликвидации совершенных им нарушений. Если никаких мер предпринято не было, арендодатель повторно обращается в суд, договор расторгается.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Вопросы оплаты

Если заблаговременно расторгнуть договор желает владелец жилья, а какие-либо нарушения со стороны нанимателя отсутствуют, то арендодатель должен оплатить расходы на поиск нового жилья и переезд, если иное не зафиксировано договором. Денежные средства выплачиваются в момент расторжения соглашения.

Если расторгает договор наниматель жилья, не уведомив при этом владельца в указанный срок, то он должен заплатить штраф в размере половины суммы от ежемесячной оплаты. Если причиной расторжения стали значительные нарушения условий договора (например, причинение имущественного вреда), то пострадавшая сторона вправе требовать возмещение понесенных убытков.

Как правильно составить соглашение о расторжении?

Типичный образец подобного документа включает следующие сведения:

  • наименование документа;
  • личные данные обоих участников договора с указанием данных их паспортов, ИНН, места регистрации и контактного телефона;
  • причины, по которым действие договора прекращается;
  • подтверждение факта, что у обеих сторон отсутствуют претензии друг к другу;
  • дата расторжения сделки.

Оформить соглашение необходимо так же, как и сам договор. Если договор заверял нотариус, то и соглашение должно быть заверено таким же образом. Соглашение должно быть подписано обеими сторонами с указанием расшифровки подписей.

Расторжение, если на него согласны обе стороны, возможно, если:

  • жилплощадь и находящееся в ней имущество собственника находится в надлежащем состоянии;
  • нет задолженности по арендной плате у нанимателя;
  • наниматель жилья вывез свои личные вещи и покинул квартиру.

При соблюдении всех указанных выше пунктов договор признается расторгнутым, обе стороны освобождаются от наложенных обязательств. Если в тексте первоначального договора аренды было указано условие выплаты компенсации при досрочном прекращении аренды, то инициатор обязан совершить все положенные выплаты.

Примерный образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно скачать здесь

Как расторгнуть договор в суде?

Прежде чем обращаться в суд, нужно отправить уведомление второму участнику договора. Передают его лично либо пользуются услугами почты. Документ должен быть в письменном формате, в нем важно отразить следующее:

  • наименование;
  • полную информацию об участниках сделки найма;
  • реквизиты договора о найме помещения;
  • причины, по которым было послано подобное уведомление;
  • формулировка требования о расторжении договора о найме квартиры досрочно.

Изначально в текст договора должны быть включены сведения о том, в каком порядке его можно прекратить. Причины расторжения должны соответствовать нормам ГК РФ.

Для расторжения сделки найма, если участниками являются физические лица, обращаются в суд общей юрисдикции по адресу регистрации ответчика. Требования к исковому заявлению обозначены в ст. 131 ГПК РФ.

Иск должен быть составлен в письменной форме и включать такую информацию:

  • реквизиты судебной инстанции;
  • сведения о сторонах разбирательства;
  • информация о том, чьи права были нарушены;
  • сведения о том, было ли отправлено предварительное уведомление другому участнику договора.

К заявлению истца необходимо приложить:

  • копию договора аренды;
  • копию уведомления и подтверждение его получения другой стороной;
  • если причиной расторжения становится задолженность по оплате, то нужно представить соответствующие квитанции;
  • если был причинен имущественный ущерб, то прилагается копия акта с перечислением причиненного ущерба.

В зависимости от ситуации список документов может меняться, уточнить их точный перечень можно при подаче иска. Суд может приобщить к делу показания свидетелей или заключения специалистов. Рассмотрение дела, в среднем, занимает 2 месяца, в отдельных случаях – до полугода.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Читайте также  Возможность выкупа арендованного имущества

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-dosrochno

Прекращение договора в связи с ликвидацией — трудового, аренды, уведомление

Когда предприятие прекращает свою деятельность, все ранее взятые обязательства подлежат удовлетворению в той или иной степени. То же самое происходит и с договорными обязательствами. Но бывают разные договоры? Как расторгается тот или иной договор, в зависимости от его предмета разберемся далее.

  1. Ликвидация – это фактическое прекращение деятельности юридического лица или индивидуального предпринимателя.

    Различают добровольную и принудительную ликвидацию.

  2. Договор – это соглашение двух или более лиц об установлении, изменение или расторжении прав и обязанностей.

    Сторонами договора могут быть как юридические лица, так и граждане.

Ликвидация предприятия в добровольном порядке проводится на основании ст. 61 – 64 ГК РФ.

В зависимости от оснований ликвидации, а также от организационно-правовой формы предприятия, при возникновении нюансов применяются различные «узкие» законы.

Это:

Определение договора даётся в ст. 420 ГК РФ. В зависимости от предмета договора, а также от срока его действия, его правовое положение может регулироваться различными главами ГК РФ (например, договор аренды) и ТК РФ (трудовой договор).

Какие договора бывают

Одним из критериев классификации гражданских договоров, является срок их действия.

Долгосрочные

К таким договорам относятся те документы, по которым срок исполнения обязательств превышает 1 год.

Срок – это одно из обязательных условий договора. Без его обозначения договор не будет являться действительным.

Как правило, в договоре указывается дата прекращения обязательств. Например, 31 декабря 2019 года. То есть, 01 января 2019 года, обе стороны освобождаются от обязательств, указанных в документе.

Разовые

Разовые договоры заключаются для выполнения какого-либо объёма работ или оказания услуг. Срок их действия зависит от срока выполнения обязательств.

Например, договор на подключение компании к интернету.

Как только вторая сторона, то есть интернет – провайдер, подключит весь офис, а вторая сторона подпишет акт выполненных услуг, договорные обязательства считаются прекращёнными.

Порядок прекращения действия

Принятие решения о ликвидации предприятия является основанием для прекращения всех договорных обязательств. Полностью отказаться от прекращения обязательств вторая сторона не имеет права. Но они имеют права потребовать с ликвидируемой компании выплаты денежной компенсации. Это касается как трудовых договоров, так и гражданских.

Долгосрочные договоры, как правило, пролонгируются автоматически. По таким обязательствам практически невозможно получить компенсацию, даже в судебном порядке.

Суд руководствуется тем, что во время долгосрочного сотрудничества можно:

  1. Обнаружить систематические нарушения пунктов договора;

    Именно на такие нарушения и ссылается ответчик, то есть ликвидируемое предприятие, и выигрывает дело.

  2. Во многих договорах есть пункт об расторжении в одностороннем порядке;
  3. Сама по себе ликвидация не является основанием для прекращения обязательств.

Получить компенсацию по разовым сделкам намного проще.

Про ликвидацию ОАО, смотрите здесь.

Особенности расторжения трудового договора в связи с ликвидацией предприятия

Все работники ликвидируемого предприятия подлежат увольнению. Но необходимо соблюсти правильный порядок. В противном случае, сотрудники могут подать в суд на признание увольнения недействительным и на выплату дополнительной компенсации.

При расторжении трудового договора в связи с ликвидацией организации всех работников необходимо уведомить за 2 месяца до даты предполагаемого закрытия.

Уведомление происходит в письменной форме. Каждый сотрудник получает документ лично в руки. Если нет такой возможности, то уведомление можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением.

Унифицированной формы уведомления не существует. Работодатель пишет его в свободной форме.

Но в нём должна быть следующая информация:

  • полное наименование организации с указанием организационно-правовой формы;
  • полностью ФИО и должность работника;
  • название документа: «Уведомление в связи с ликвидацией»;
  • реквизиты трудового договора;
  • реквизиты решения о ликвидации;
  • дата прекращение трудовых отношений;
  • подпись уполномоченного лица.

Уведомление нужно составить в 2-ух экземплярах. Один остаётся у работника, а другой – у работодателя. На экземпляре работодателя работник должен поставить свою подпись и написать «согласен» или «не согласен».
Если работник отказывается подписывать уведомление, то нужно составить акт отказа от подписи. Он подписывается уполномоченным лицом и 2-умя свидетелями.

Через 2 месяца после уведомления, трудовой договор прекращает своё действие, а работник считается уволенным.

При этом работодатель должен ему выплатить:

  • заработную плату за фактически отработанное время;
  • компенсацию за неиспользованный отпуск;
  • выходное пособие.

Выходное пособие выплачивается за 2 последующих месяца после увольнения. Это время необходимо работнику для трудоустройства. Пособие равно среднему заработку сотрудника за последний год.

Если работник решил не дожидаться истечения срока увольнения, он может уволиться по собственному желанию.

При этом, работодатель ещё должен ему выплатить пособие, пропорциональное времени, оставшемуся до окончания срока увольнения.

Образец уведомления о предстоящем увольнении можно скачать тут.

Аренды

Согласно ст. 419 ГК РФ, все договорные обязательства прекращаются с момента ликвидации фирмы. Однако сама ликвидация не является основанием для прекращения обязательств.

Договор аренды можно расторгнуть в одностороннем порядке, что предусматривается самими условиями договора.

1. Если ликвидируется арендодатель, то это предмет аренды, скорее всего, будет выставлен на торги, и у него смениться собственник.
Арендатор может заключить новый договор аренды с новым собственником. Можно договориться с арендодателем, что договорные отношения прекращаются с такого числа по соглашению сторон.

Соглашение лучше составить в письменном виде, обговорив в нём все условия прекращения договора аренды. Соглашение составляется в 2-ух экземплярах – по одному каждой стороне, и подписывается обеими сторонами.

2. Точно так же можно поступить, если ликвидируется арендатор. Он должен предупредить арендодателя о том, что он прекращает арендовать у него имущество.

Обычно в договоре указывается срок, когда нужно предупредить собственника.

Например, за 2 месяца. Уведомить лучше письменно. Если срок предупреждения в договоре не указан, то это нужно сделать за 1 месяц.

Других

Другие гражданские договора расторгаются в точно таком же порядке, как и договор аренды. Если есть такая возможность, то лучше сторонам договориться и подписать соглашение. Если же договориться не получается, то решать «судьбу» обязательств нужно в суде.

Пострадавшая сторона имеет право потребовать выплаты ей компенсации за понесённые убытки. Например, по договору поставки или купли-продажи.

Ликвидация или банкротство не происходят за один день. Для этого нужны определённые предпосылки. Поэтому, во избежание судебных разбирательств, руководящим лицам рекомендуется заранее побеспокоиться о прекращение договора в связи с ликвидацией юридического лица и погашения задолженностей.

Вопросы

Есть некоторые вопросы, которые хотелось бы разобрать дополнительно.

Последствия

Ликвидация – это прекращение деятельности предприятия.

Когда все обязательные процедуры закончатся, в ЕГРЮЛ будет сделана запись, что данное лицо ликвидировано.

После этого предъявить какие-либо требования должнику практически невозможно. Для этого существует определённый срок, который указывается в публикации о ликвидации. Как правило, это 2 месяца.

Если кредитор за это время не успел предъявить свои требования, то он может сделать это в судебном порядке, доказав их актуальность. Это касается и компенсационных выплат за прекращение договорных обязательств.

Есть ли особенности для ООО, ИП

Решение о ликвидации ИП принимается им лично, а решение о ликвидации ООО – на собрании всех его участников. Других особенностей прекращения договорных обязательств нет. Только ИП, как правило, ликвидируется быстрее.

  1. Индивидуальный предприниматель отвечает по долгам фирмы всем своим имуществом, как физическое лицо.
  2. А участники ООО – только в пределах доли в уставном капитале.

Поэтому с ИП проще «стрясти» компенсацию за убытки, понесённые контрагентом при расторжении договора. Если ликвидируется ИП без работников, то сам процесс пройдёт очень быстро – буквально за полгода. Необходимо только оповестить кредиторов и выплатить задолженности. Увольнять никого не нужно.

Про увольнение беременной при ликвидации организации, написано тут.

Детально о ликвидации ЗАО, смотрите здесь.

Уведомление о том, что одна из сторон договора ликвидируется составлять необходимо. Это касается как трудовых договоров, так и гражданских.
Как правило, предупредить нужно за 2 месяца, так как ликвидация – это не внезапное решение.

Уведомление составляется письменно, желательно в 2-ух экземплярах. На одном, который остаётся у ликвидируемого предприятия, должна стоять подпись сотрудника, который его получил. Это говорит о том, что контрагент извещён должным образом.

При ликвидации арендатора, он должен предупредить арендодателя о том, что отношения прерываются с определённого числа. Такое условие расторжения договора предусматривается и самим ГК РФ, и условиями договора.

Ликвидация – процедура длительная. И, если одна из сторон желает получить компенсацию за невыполненные обязательства, то времени у неё достаточно. Получить компенсацию можно как в судебном порядке, так и по соглашению сторон.

Источник: http://prosud24.ru/prekrashhenie-dogovora-v-svjazi-s-likvidaciej/