Что такое субаренда нежилого помещения?

Содержание

Субаренда нежилого помещения

Что такое субаренда нежилого помещения?

23 мая 2016

Аренда – явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.

Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней

Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в аренду. Съемщик попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.

При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.

Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.

Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.

Что выступает предметом договора субаренды

Предмет договора субаренды — это нежилое помещение (в нашем примере – офис). При оформлении необходимо позаботится о том, чтобы максимально точно указывались его характеристики:

  • адрес;
  • тип помещения;
  • площадь;
  • краткое описание.

Последнее часто размещают не в самом договоре, а в приложении к нему. Обычно составляют и поэтажные планы всего, что сдаётся в субаренду. Это позволяет избежать неточностей в документации.

Стороны и форма договора

В качестве субъектов описываемого договора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели и дееспособные физические лица. У российского законодательства относительно этого никаких особых требований нет.

Не всё так просто с формой договора. Так, независимо от срока субаренды, документ должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Если договор заключается на год или даже больше, то его необходимо зарегистрировать. Без этого он не имеет юридической силы.

Сроки

В пункте №2 615-й статьи ГК РФ говорится о том, что длительность субаренды не может быть большей, чем действие аренды. Также необходимо отметить, что существует и разница в продлении. Так, если заключается новый договор аренды, то субаренду необходимо оформлять отдельно. Поэтому всегда стоит обращать внимание на сроки. Если аренда оформлена на неопределённый срок, то при желании разорвать договор об этом необходимо предупредить за три месяца.

Что должно быть в документах относительно субаренды

Теперь рассмотрим, как должны быть оформелны документы на субаренду. Основная документация:

  1. Преамбула.
  2. Предмет заключаемого договора.
  3. Обязанности и права сторон.
  4. Цены на нежилое помещение за определённый временной интервал (как правило, за месяц) и порядок расчета между субъектами.
  5. Ответственности сторон.
  6. Сколько (до какого времени) действует договор.
  7. Реквизиты, а также подписи (при необходимости и печати) сторон.

Кроме этого, к договору прилагаются следующие документы:

  1. Описание помещения, которое арендуется.
  2. График платежей.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Свидетельство о том, что человек имеет разрешение собственника о сдаче помещения третьим лицам.

Также могут быть добавлены такие документы:

  1. Акт о передаче/приёме нежилого помещения.
  2. Дополнительные соглашения, в которые оговариваются определённые нюансы.
  3. Протоколы разногласий и документы их согласования.

Обязанности арендатора и субарендатора

Как у арендатора, так и у субарендатора имеются определенные обязанности. Первый из них должен:

  1. Предоставить оговариваемое помещение в срок, который указан в договоре.
  2. Требовать, чтобы был проведён капитальный ремонт помещения, которые выступает субъектом отношений.
  3. Ознакомить субарендатора с имеющимися у него правами и обязанностями.
  4. Следить, чтобы не нарушалось целевое использование помещения.

В свою очередь, субарендатор обязан:

  1. Следить, чтобы имущество было в исправном состоянии, и при возникновении проблем с этим по его вине отремонтировать помещение.
  2. Своевременно выплачивать денежные суммы, которые установлены в качестве арендной платы. Если будет зафиксирована несвоевременная или неполная оплата, порча имущества или отсутствие капитального ремонта, то договор может быть досрочно разорван в судебном порядке.

Возмездный договор

Арендодатель при предоставлении нежилого помещения арендатору, согласно статьи 423 ГК РФ, должен получать плату или другое встречное предоставление. Если её размер не определён, это не значит, что ничего платить не нужно. Данное обстоятельство оставляет возможным со стороны арендодателя требовать её получения (причем в размере, котором захочется ему, в рамках разумного).

Некоммерческие структуры часто получают для своей деятельности помещения в аренду безвозмездно от богатых добродетелей. В таком случае отношения дополнительно регулируются подпунктом №2 статьи 170 ГК РФ. Передаваться может собственный субъект владения или же всё оформляется как субаренда помещения.

Об арендной плате

Размер арендной платы должен быть согласован обеими сторонами и быть подтвержденным в письменной форме. Если этого нет, то договор будет считаться не заключенным. В ряде случаев необходимо использовать ставки, которые были предусмотрены законом.

Субаренда – это такой механизм, в котором упомянутый параметр играет очень большую роль. Так, размер платы может меняться только по соглашению сторон в срок, который предусмотрен договором. Но это не может быть чаще, чем раз в год (если законом не предусмотрено иное).

Договор (субаренда нежилого помещения) обычно ориентируется на площадь, которая сдаётся. Так, если квартиры сдаются за определённую сумму за всю площадь или комнату, то здесь всё иначе. Обычно устанавливается ставка за один квадратный метр. Затем площадь множится на неё и получается сумма, которую необходимо оплатить.

На что следует обращать внимание при заключении договора

Мы уже разобрали, что такое субаренда и какие особенности этого явления существуют. Теперь давайте представим, что мы хотим снять нежилое помещение под склад. Забегая наперёд, следует сказать, что субаренда земли не отличается от рассматриваемого примера. Итак, первоначально нам необходимо обратить внимание на такие параметры:

  1. Дата
  2. Предмет.
  3. Место заключения договора.
  4. Срок действия.
  5. Реквизиты сторон, которые заключают договор.

Очень желательно стремится к тому, чтобы все эти параметры были четко идентифицированы, и их не возможно было толковать двояко.

Чтобы предусмотреть, будут ли какие-то проблемы с заключающим договор лицом, необходимо проверить предмет договора на наличие на сайтах местного суда (обращать внимание следует на иски). Также необходимо проверить, имеет ли кто-то претензии к контрагенту. Если есть хотя бы что-то, то знайте – это проблемный объект или субъект (зависит от того, что было найдено). Он может недобросовестно вести хозяйственную деятельность, иметь крупные задолженности перед другими организациями или людьми или вообще объявить процедуру банкротства.

Особенности договора субаренды нежилого помещения

Поэтому в один прекрасный момент можно потерять возможность доступа в нежилое помещение и будут проблемы с возвращением уже уплаченных денег. Также обязательно проверьте, может ли арендодатель передавать вас в субаренду объект (то есть, разрешил ли ему это делать владелец недвижимости).

Важным моментом является определение порядка, условий, а также сроков, когда вносится плата. Субаренда – это договор, в котором всё имеет повышенную важность. Так, необходимо предусматривать и возможность улучшения помещения, и компенсации при разрыве договора.

Субаренда земельного участка проводится по таким же правилам, поэтому можно или рассчитывать компенсацию в случае возведения какой-то постройки или возможность её разбора и вывоза. Но всё эти вопросы желательно четко прорабатывать в договорах. Поэтому, если вас интересует субаренда, образец, заключенный между другими людьми с помощью квалифицированных юристов, поможет представить, что должно быть оговорено. Эту возможность лучше не упускать.

А оптимально будет вообще прибегнуть к услугам специалиста. Ведь субаренда – это взаимоотношения, которые регулируются не одной статьей гражданского кодекса РФ.

Бизнес
Бизнес-модель — это что такое? Какие существуют бизнес-модели?

Бизнес-модель – это новый инструмент проектирования и планирования бизнес-процессов. Они направлены на поиск наиболее эффективных решений в извлечении прибыли. Мощный толчок процесс построения бизнес-моделей пол…

Бизнес
Ротация товара — это что такое? Как происходит ротация товара в магазине?

В торговле существует немало приемов и механизмов, которые применяются для повышения эффективности продаж и извлечения максимальной прибыли. Один из таких методов носит имя «ротация товара». Что это такое?…

Грамотно написанные коммерческие предложения — это абонемент к совершению сделок для предпринимателя. Они используются даже в мире большого бизнеса. Щадящие свое время представители маститых компаний зачастую не спеша…

Дом и семья
Вазоны — это что такое? Какими бывают вазоны?

Цветы – неотъемлемая часть ландшафтного дизайна. Без них не обходится не один дачный участок. Даже если кусочек земли небольшой, там обязательно найдется место какому-нибудь цветочку. А чтобы растения можно было…

Домашний уют
Студия — это что такое? Какие студии бывают?

Часто в городах можно увидеть вывески, в которых есть слово «студия». Это достаточно модное слово, и использование его в названии многие считают веянием моды. Однако что же оно значит, почему те или иные з…

Домашний уют
Рендер — это что такое? Как его настроить?

Многие элементы визуального окружения современного человека сегодня создаются с помощью программ компьютерной графики. Без визуализаций, сделанных 3D-художниками, не может обойтись ни архитектурная или дизайнерская ст…

Домашний уют
Нити мицелия — это что такое? Как вырастить мицелий в домашних условиях

Ходить в лес за грибами интересно и увлекательно, но не всегда мы можем найти на это время в суете современной жизни. Но выход есть: можно выращивать их дома. Для этого потребуются определенные знания, материалы и тер…

Домашний уют
Бетон — это что такое? Какие классы бетона существуют?

Бетон – это искусственный каменный материал для строительства, который получается в результате формования и затвердевания правильно подобранной смеси, включающей вяжущее вещество, воду, а также мелкие и крупные …

Духовное развитие
Азан — это что такое? Как читать азан

Одна из древнейших религий – ислам. Знакома она практически каждому человеку: кто-то исповедует её, а кто-то просто о ней слышал. Османская империя сражалась до последней капли крови не только для того, чтобы ув…

Еда и напитки
Нори — это что такое? Как подготовить нори в домашних условиях

Самым известным блюдом японской кухни являются суши. А одним из главных ингредиентов этого кушанья считаются нори. Это специальные водоросли, которые используются для приготовления многих яств. Но чаще всего их примен…

Субаренда: что это такое, кто такой субарендатор

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Источник: https://astbusines.ru/subarenda-nezhilogo-pomeshhenija/

субаренда нежилого помещения: особенности, образец договора 2019

Субаренда нежилого помещения – это сделка, во время которой арендатор передает третьей стороне права по аренде помещения. Не запрещается увеличение оплаты, а условия соглашения не должны отличаться от пунктов, прописанных в основном договоре аренды. Первоначальный договор с владельцем должен допускать передачу помещения для временного пользования третьим лицам.

Законодательство

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускается передача арендуемого имущества в субаренду, если имеется согласие владельца недвижимости. В качестве субарендаторов рассматриваются:

  • юридическое лицо;
  • физическое лицо;
  • индивидуальный предприниматель.

Сделка связана с рядом особенностей, ведь в ней участвует две стороны с согласия владельца. Арендатор может передать помещение с письменного разрешения собственника или при наличии указания на это в договоре. В противном случае эти действия считаются незаконными. Важно подтвердить согласие документально, ведь при разбирательстве устное разрешение подтвердить невозможно.

Особенности субаренды

Зачастую к сделке прибегают арендаторы, которые смогли получить помещение по невысокой стоимости. В результате можно получить существенную прибыль. У арендатора появляются следующие возможности:

  • передать частному или юридическому лицу право аренды;
  • передать объект по договору безвозмездного пользования без взимания оплаты;
  • сдать помещение частично или полностью на выгодных условиях.

Если речь идет о торговом или бизнес-центре, зачастую передают часть помещения. Это удобно, если оно имеет большую площадь и задействовано не полностью. Возможно заключение сделки с физическим лицом, даже если помещение коммерческое.

Обратите внимание! Если в первоначальном договоре не содержится указание на возможность передачи третьим лицам, но собственник на нее согласен, возможно заключение дополнительного соглашения или подписание письменного согласия.

Договор субаренды

Соглашение заключается только в письменной форме. Договор субаренды нежилого помещения подписывают обе стороны сделки. Он содержит следующие важные моменты:

  • предмет, включающие указание точного адреса и места расположения объекта;
  • общую площадь и количество отдельных помещений;
  • назначение и вид разрешенного использования;
  • сроки и особенности оплаты;
  • срок действия соглашения.

Тщательной проработки требуют как права, так и обязанности сторон. Обязательной стороной является арендатор, предоставляющий помещение в пригодном состоянии в пользование. Он отвечает за наличие воды, электроэнергии и отопления. Но при возникновении перебоев необходимо обращаться в управляющую компанию.

Он знакомит вторую сторону с правилами пользования, распорядка и планом эвакуации. Это важно, когда помещение находится в пределах большого комплекса, такого как торговый или офисный центр.

Арендатор может проверять соблюдение условий договора. Это допускается не чаще 1-2 раз в месяц по предварительной договоренности. Обязательно присутствие субарендатора, а посещение возможно в рабочие часы. Арендатор может проводить капитальный или текущий ремонт, если эта возможность устанавливается первоначальной договоренностью с собственником. Субарендатор уведомляется об этом в письменном виде за 1 месяц до начала работы. На период ремонта не взимается аренда.

Субарендатор обязуется использовать переданное помещение согласно требованиям соглашения, следить за пожарным и техническим состоянием. Он несет полную ответственность перед контролирующими инстанциями, предоставляющими соответствующие разрешения. Если произойдет аварийная ситуация, нанесенный ущерб придется возмещать за собственный счет. Это необходимо, если установлена вина субарендатора.

Субарендатор не имеет право выполнять перепланировку или реконструкции при отсутствии письменного согласия от арендатора. Важно своевременно вносить установленную оплату. Если договор расторгается по инициативе субарендатора досрочно, необходимо направить уведомление об этом в 30-дневный срок.

Необходимые документы

При подписании соглашения предоставляются стандартные документы, состав которых может меняться в зависимости от статуса участников. Физическое лицо предоставляет паспорт, в то время как от организации требуется внушительный пакет документов. Предоставляется следующее:

  • заявление установленного образца;
  • правоустанавливающий документ на объект;
  • акт приема-передачи;
  • письменное разрешение, выданное владельцем недвижимости;
  • оригинал договора аренды;
  • соглашение о субаренде;
  • паспорта участников сделки или регистрационные документы юридического лица.

Если сделка оформляется на срок от 1 года, она регистрируется в Росреестре. Необходимо обратиться в ближайшее отделение организации или в МФЦ. Субарендатор предоставляет следующее:

  • банковские реквизиты с печатью и подписью организации;
  • доверенность, дающее право представителю подписывать документы;
  • выписку из ЕГРЮЛ, полученную в течение 30 дней.

Важно, чтобы период субаренды не превышал действия договора аренды. Соглашение можно оформить по образцу или в свободной форме. Главное условие – включение обязательных разделов. После завершения срока действия, документ не может продлеваться в автоматическом порядке, так как полностью зависит от желаний собственника. Каждый раз необходимо заключать новое соглашение на основании действующего договора об аренде.

Договор субаренды нежилого помещения (образец)

Возможные риски

Субаренда – сложная сделка, которая несет риски для обеих сторон. Возможность сдачи помещения третьим лицам имеет не только положительные моменты, но и некоторые риски. С одной стороны, нет необходимости согласовывать с владельцем помещения подобные действия. Арендатор вправе самостоятельно решать, когда и кого выбирать в качестве субарендатора.

С другой стороны, владелец в любой момент может прекратить сдавать помещение или выбрать другого арендатора. Договор субаренды в этом случае теряет силу, а субарендатору придется заключить новое соглашение с собственником или новым арендатором. Но возможна ситуация, когда ему придется покинуть помещение. Это неудобно в случаях, когда площадь используется под организацию торгового павильона или магазина.

Обратите внимание! Если помещение находится в муниципальной или государственной собственности, разрешение на субаренду предоставляется органами власти. Потребуются подписи ряда чиновников, без которых использование помещения не является законным.

Таким образом, правильно заключенный договор субаренды позволяет использовать необходимое помещение по назначению. А арендатор имеет возможность заработать дополнительную сумму на разнице между платежами по договорам аренды и субаренды. Но необходимо уведомить собственника надлежащим образом и подписать договор на основе положений первоначального соглашения.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/subarenda-nezhilogo-pomeshcheniya

Субаренда нежилого помещения – важные моменты

Все знают, что такое аренда, ведь она весьма распространена в России. Гораздо меньшее число людей знают, что же такое субаренда. Представьте себе гражданина, у которого в собственности есть офисное помещение, и это офисное помещение он решил сдать в аренду. Какое-то время, съёмщик пользовался снятым в аренду офисом, а, затем принял решение о том, что арендованное помещение ему больше не требуется.

Тогда съёмщик, с обязательного разрешения собственника, имеет право сдать его в субаренду. Исходя из вышесказанного, несложно понять, что же такое субаренда нежилого помещения и что именно является предметом субаренды. Предлагаем поговорить об особенностях субаренды и условиях её предоставления. А также узнать, каковы возможные риски, что необходимо предусмотреть, и в чём особенность двойной субаренды.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Субаренда и её характерные особенности

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать  лишь с одобрения собственника помещения.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Читайте также  Ответственность субарендатора перед собственником

Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

  1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
  2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
  3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом. Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения. Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Субаренда и её условия

Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

  • субарендный срок никак не может быть выше арендного;
  • если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
  • арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
  • продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый  хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.

Всё о договоре субаренды

Процесс оформления договора субаренды осуществляется письменно и имеет характер стандартного документа. Подписывают его обе стороны сделки.

Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно  включать:

  • информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;
  • информацию о величине нежилого объекта;
  • информацию о целевом назначении помещения;
  • информацию по сроку субаренды;
  • информацию по форме и срокам оплаты субаренды

Иногда договор следует подкреплять ещё и следующими бумагами: кадастром и свидетельством о регистрации, актом приёма и сдачи объекта.

Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.

Субаренда и налогообложение

Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.

Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.

Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить  налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).

Субаренда «в квадрате»

Российский закон не регламентирует никакого  алгоритма действий при двойной субаренде. Но, при этом, такая субаренда вовсе не запрещена: ст. № 6 ГК РФ разрешает оформление нового субарендного соглашения в том случае, когда арендатором осуществляется заключение нового соглашения с владельцем объекта на прежних основаниях.

Главное —  известить владельца помещения и подписать с ним прямой договор.

С точки зрения юриспруденции, такая ситуация называется двойной субарендой.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Подводные камни субаренды

Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?

Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты  и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:

  1. Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
  2. Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
  3. Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
  4. Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.

Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.

Основные нюансы: что следует предусмотреть?

Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.

Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:

  • Арендный договор.
  • Субарендный договор.
  • Разрешение (согласие) со стороны владельца.
  • Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).

Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.

Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.

Резюме

Мы выяснили, что субарендатор обязан пользоваться помещением исключительно в оговорённых договором целях. Он не имеет права осуществлять самостоятельную перепланировку, без наличия на то письменного одобрения арендатора.

В случае досрочного  расторжения договора, субарендатор обязан предупредить об этом арендатора за 30 дней.

Субарендатор обязан нести всю меру ответственности перед контролирующими государственными органами и устранять все возникшие последствия нанесённого им ущерба помещению.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Договор субаренды нежилого помещения по закону

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Информация к документу

На сегодняшний день аренда и субаренда нежилых помещений – распространённые явления. Подобные договора в основном заключают субъекты предпринимательской деятельности. На практике очень часто арендуют офисы или другие помещения, где можно осуществлять предпринимательскую деятельность.  Договор субаренды получил своё законодательное регулирование в гражданском кодексе РФ.  Правоотношения, связанные с субарендой, получили своё регулирование в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.

Понятие и особенности договора субаренды

Субаренду можно охарактеризовать как пересдачу имущества в аренду. Это значит, что помещение является объектом аренды на основании заключённого между собственником и арендатором договора аренды. Арендатор может заключить договор субаренды, и пересдать помещение.

Подобная практика очень часто применяется агентствами недвижимости, которые арендую офисные здания и сдают отдельные комнаты по более высоким ценам, заключая договора субаренды.

Читайте также  Договор аренды и субаренды отличие

Договор субаренды имеет ряд особенностей. В частности:

  • срок договора субаренды не может превышать срок действия договора аренды;
  • правоотношения, вытекающие из договора субаренды регулируются правилами договора аренды, если, конечно, иное не предусмотрено законодательством;
  • если договор аренды был расторгнут раньше предусмотренного срока, то договор субаренды также считается расторгнутым, если иное не предусмотрено в тексте договора аренды, но законодательство даё возможность субарендатору заключить с собственником договор аренды на срок, который оставался до окончания действия договора субаренды;
  • если договор аренды был признан ничтожным, та же участь ждёт договора субаренды.

Важно!  Арендатор может заключить договор субаренды только при наличии согласия собственника. Это – обязательное законодательное требование.

На практике возможность арендатора сдавать помещение в субаренду предусматривается непосредственно в договоре аренды. Если договор аренды не содержит подобного пункта, то арендатор может заключить договор субаренды только при наличии письменного согласия собственника. При этом подобное согласие необходимо получать для каждого случая заключения договора субаренды в отдельности.

Форма договора субаренды

В соответствии с действующим законодательством договор субаренды  должен быть заключён в простой письменной форме путём составления одного документа. При этом договор должен быть составлен в двух экземплярах: для каждой стороны по одному экземпляру.

Важно! если договор субаренды помещения был заключён на срок больше 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. В этом случае договор необходимо составить в 3 экземплярах, один из которых предоставляется регистрирующему органу.

Что нужно предусмотреть

В договоре субаренды необходимо чётко предусмотреть предмет договора. Это – помещение, которое сдаётся в субаренду. В частности, необходимо указать площадь и местонахождение предмета субаренды. Если в аренду сдаётся офис в здании, то необходимо указать номер комнаты.

Следующий пункт, на который необходимо обратить особое внимание, это – срок субаренды. Его необходимо указать. При это данный срок не может превышать срок действия договора аренды.

Также необходимо указать размер ежемесячной платы.  В договоре также необходимо предусмотреть сроки выплаты арендной платы и возможность ее изменения.

Важно! в соответствии с действующим законодательством доход, полученный на основании договора субаренды, облагается налогом. Данный факт необходимо учитывать при определении размера ежемесячной выплаты.

Также необходимо предусмотреть обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех обязанностей, которые он имеет перед собственником помещения по договору аренды.

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ). То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости.

Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора. То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст.

445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Договор субаренды нежилого помещения

Этот документ составляется письменно. Необходимо согласие всех сторон. Если его удалось достичь, тогда собственник, арендатор и субарендатор ставят свои подписи под договором.

Сначала договор может быть предварительным, а когда все вопросы будут урегулированы, можно составить окончательный

Вот что должно входить в соглашение:

  • информация о том, где расположено помещение (адрес);
  • для каких целей предназначено это строение;
  • общая площадь объекта;
  • срок, на который заключается данный документ;
  • порядок, сроки оплаты.

Иногда требуется приложить к типовому договору следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • акт приемки/сдачи строения;
  • свидетельство о госрегистрации нежилого помещения;
  • протоколы разногласий и согласования этих разногласий.

Регистрация договора

Если этот документ заключается более чем на год, тогда нужно его зарегистрировать. Только после проведения этой процедуры он вступит в силу, и только тогда субарендатор сможет начать использовать данный объект.

Для госрегистрации нужны такие документы, как:

  • договор субаренды (подлинник) и его копия, заверенная нотариально;
  • документ от собственника, в котором тот выражает свое согласие на субаренду;
  • решение предприятий-юрлиц, которые участвуют в сделке, если это предусмотрено законом или уставом данной организации;
  • доверенность, дающая право заключить соглашение уполномоченным представителем одной или нескольких сторон.

Обратите внимание!Нужны не только подлинники этих документов, но и копии. Их можно заверить нотариально или поставить подписи всех сторон, участвующих в этом процессе.

Бухгалтерский учет

Данный вид деятельности подразумевает налогообложение на доход в размере 13% от данной суммы. Справка формы 3-НДФЛ предоставляется в налоговую каждый год, это нужно успеть сделать до 30 апреля, а саму сумму налога уплатить до 15 июля.

Юрлицо, использующее упрощенную систему налогообложения, должно уплачивать 6% налога. Важно правильно вести бухгалтерскую отчетность, вовремя подавать документы в налоговую инспекцию. Те, кто пытаются уклониться от уплаты обязательного сбора, могут попасть под административную ответственность.

Нарушителям придется заплатить штраф, который в самых серьезных случаях может достигать полумиллиона рублей

А злостным нарушителям грозит еще и уголовная ответственность. За такое деяние законом предусмотрено наказание в виде лишения свободы.

Резюме

Закон предусматривает порядок заключения соглашения субаренды. Необходимо известить собственника о том, что его арендатор хочет передать вверенный объект иному лицу. Нужно правильно составить договор, вести финансовую отчетность, вовремя передавать документы в налоговую.

Собственникам, арендаторам и субарендаторам нежилых помещений нужно знать свои права и обязанности. Если бухгалтерская и налоговая отчетность вызывает затруднения, лучше передать полномочия по составлению бумаг специалистам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/592d61697ddde88dbd5af831/5bed1f1cdc8f3900aae7a53b

Вопросы по оплате субаренды

Между собственником недвижимости и субарендатором не заключается никаких договорных обязательств. При нарушении договора субаренды субарендатором, ответственность понесет субарендодатель. Самой распространенной проблемой является просрочка платежей, которые субарендатор обязуется производить в срок.

Субарендодатель не вправе перекладывать ответственность за несвоевременное внесение платы на субарендатора, поэтому при нарушении условий пользования нежилым помещением, он обязан полностью ответить перед арендодателем и возместить ущерб или долг.

Практика показывает, что некоторые субарендаторы принимают субарендодателя за посредника, поэтому в спорных ситуациях направляют апелляцию в сторону владельца имущества. Такие действия не считаются правомерными по причине отсутствия договора между арендодателем и субарендатором.

При нарушении договора и принятии незаконных действий со стороны субарендатора, он несет полную ответственность перед субарендодателем и не застрахован от предъявления судебных исков со стороны последнего.

Довольно часто собственник повышает арендную плату по основному договору. Ставки по дополнительному договору не могут возрастать автоматически. Такие действия со стороны субарендодателя считаются незаконными. Арендатор обладает правом обращения к субарендатору и пересмотрением установленных тарифы, без взыскания разницы за прошедший период.

Возможные операции субаренды

Гражданский кодекс Российской Федерации рассматривает фактор передачи имущества в субаренду. Практика коммерческого оборота показала, что субаренда нежилого помещения является более чем выгодной, и поэтому может распространиться и за пределы указанные в законе. Кодекс не исключает и субсубарендных отношений, в такой ситуации число последующих заключенный договоров и делегаций будет неуклонно расти.

Судебная практика показывает, что ранее проводились операции по заключению даже субсубсубарендных договоров, поскольку в законе отсутствуют данные, которые фиксируют точный объект субаренды. В свидетельстве об уплате единого налога указывается лишь вид деятельности: «сдача в аренду недвижимости», без конкретных уточнений с приставками «суб-».

Действие договора субаренды

Возможность существования всех договоров субаренды приравнивается к срокам, установленным при заключении соглашения аренды между арендодателем и арендующим. В договоре о субаренде недвижимости не должны фигурировать цифры, превышающие период самой аренды.

Соглашение поднайма заключается только на срок действия договора аренды. Во избежание сложности и негативных последствий, соглашение о субаренде следует заключать в присутствии юриста и при наличии письменного согласия владельца помещения.

Требования к переводу помещения в другую категорию

Перевод жилых помещений в многоквартирных зданиях в нежилые практикуется довольно давно. Размещение в них малого бизнеса обязует владельца к принятию следующих действий:

  • установить отдельный вход в нежилое помещение;
  • совершить перепланировку, если нежилая площадь находится на первом этаже;
  • провести подготовку и согласование проекта с городской жилищной инспекцией, Советом муниципальных депутатов и Департаментом городского имущества;
  • составить протокол об общих сборах собственников помещений (жильцов).

Большинство отказов департамента заключается в отсутствии последнего документа, неправильного его оформления или наличия недостаточного количества . Поддержать подобную операцию должны минимум 2/3 жильцов. Жилищный кодекс дает право провести собрание в заочной форме. Проект о переводе жилого помещения в другую категорию может совершить любая проектная организация, владеющая соответствующими правами и документами. Подавать заявления в электронном виде пока невозможно, так как подобные действия не реализованы регламентом.

При возникновении необходимости перевода нежилого помещения в жилое – возможность осуществления операции является правомерной, но производится в несколько ином порядке.

Источник: http://petersit.ru/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya/