Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Содержание

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Типовые планировки квартир, а также их внутренне оснащение зачастую не являются образцом комфорта и эстетичности. Именно поэтому многие собственники стараются переустроить свое жилье, сделать его индивидуализированным, не ограничиваясь при этом только заменой внутренней отделки, а кардинально преобразуя пространство квартиры.

В рамках такой деятельности важно не только соблюсти собственные интересы, но и не нарушить законные права граждан, проживающих в соседних квартирах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Закон о перепланировке квартир

Основные положения о переустройстве и перепланировке определяются Жилищным кодексом. ЖК РФ содержит главу, целиком посвященную перепланировке и переустройству жилищного фонда.

К таким процедурам относятся работы по изменению параметров жилища, модификации внутриквартирного оборудования и коммуникаций, которые отражены в технической документации на конкретный объект недвижимости (техплан, техпаспорт).

В 25 ст. НК РФ приведен перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения.

К перепланировке относятся работы по преобразованию пространственных характеристик помещения, под переустройством же подразумеваются работы с внутриквартирным оснащением и коммуникациями.

Конкретизируются возможные виды работ по перепланировке (переустройству) в Постановлении Госстроя №170, принятом в 2003 году.

В открытом перечне работ по переоборудованию (переустройству) квартиры содержатся:

  • Демонтаж газовых плит и замена их на электрические;
  • Перемещение элементов отопления, газовых приборов;
  • Переоборудование (устройство) коммуникаций санузлов, в том числе для монтажа оборудования с расширенным функционалом (джакузи, душевые кабины).

Читайте статью, как бороться с шумными соседями тут.

Из вариантов работ по перепланировке учтены:

  1. Перенос, создание новых или ликвидация имеющихся в стандартной планировке стен и проемов;
  2. Изменение количества жилых комнат;
  3. Обустройство дополнительных функциональных помещений (кухни, ванные).

В местном законодательстве виды ремонтных и строительных работ могут быть уточнены в соответствии с региональными особенностями.

Наиболее проработанным в этом плане предстает столичное законодательство. В 2011 году Правительством Москвы принято Постановление №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Данный документ содержит расширенный перечень работ, детальное описание административной процедуры согласования проектов перепланировки и ввода переустроенного жилья в эксплуатацию.

Порядок проведения переустройства и перепланировки жилых помещений

Практически все работы по переустройству и перепланировке жилья нельзя производить без согласования с местными инспекциями (комиссиями) по жилищному надзору и иными уполномоченными органами власти.

Все планы собственника по преобразованию пространства и оснащения квартиры фиксируются в проекте, который оформляется организацией, обладающей допуском к такого рода деятельности.

Если же жилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД) массовой серии, то собственник может использовать типовые проекты, размещенные для общего доступа на интернет-ресурсах уполномоченных органов власти в отдельных регионах.

С проектом перепланировки собственник квартиры должен обратиться в местный орган власти, уполномоченный принимать решение о согласовании такого рода работ.

Помимо проекта, необходимо также предоставить:

  • Заявление по форме, установленной Постановлением Правительства от 28.04.2005 №266;
  • Документ, на основании которого получено право собственности на жилье;
  • Техническую документацию (технический план или паспорт);
  • Документ, выражающий согласие членов семьи нанимателя жилья по договору соцнайма (в этом случае наниматель должен быть уполномочен собственником квартиры);
  • Заключение уполномоченного органа, если квартира расположена в МКД, являющимся памятником архитектуры.

Когда проект согласован (на это потребуется до 45 дней), можно начинать ремонт.

Проверку выполненных работ осуществляет приемочная комиссия, куда включаются представители уполномоченных органов, управляющей организации и иные лица. Ввод в эксплуатацию помещения осуществляется на основании акта такой комиссии.

Возможно Вас заинтересует статья, как и где восстановить документы на квартиру при утере, прочитать об этом можно здесь.

Что запрещено?

Многие собственники ошибочно полагают, что в стенах своей квартиры они вправе делать все что угодно, порой забывая об интересах и даже безопасности своих соседей.

Поэтому важно учитывать, что не допускается при производстве ремонтных работ:

  1. Нарушение внутридомовой вентиляции путем закрытия или сокращения вентиляционных каналов;
  2. Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции в результате устройства полов, возведения перегородок, установки какого-либо оборудования;
  3. Возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа;
  4. Присоединение к жилому объекту недвижимости площадей чердаков, техэтажей, входящих в состав общедомового имущества;
  5. Объединение жилых площадей с газифицированной кухней, в том числе и устройство проемов между такими помещениями без установки двери;
  6. Монтаж теплых полов, подключенных к системе центрального отопления или водопровода;
  7. Перенос батарей отопления на балконы и лоджии.

Запрещается производить любые работы:

  • Ухудшающие процесс эксплуатации дома жильцами и обслуживающими организациями;
  • Приводящие помещение в состояние, не соответствующее требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости;
  • Нарушающие строительные, санитарные и противопожарные нормы;
  • В аварийных МКД;
  • Изменяющие фасад и иные внешние элементы МКД, признанного объектом культурного наследия.

Что можно делать без проекта?

Для отдельных работ по перепланировке, не влияющих на конструктивные особенности дома и безопасность проживающих в нем граждан, предусмотрена уведомительная процедура оформления, не требующая оформления проекта.

К таким работам относятся:

  1. Перенос оборудования в пределах помещения (сантехника);
  2. Объединение ванной и уборной;
  3. Ликвидация, перенос или устройство дверных проемов в ненесущих стенах;
  4. Разборка (за исключением несущих) и возведение перегородок;
  5. Остекление лоджий.

Не требуется соблюдение разрешительной процедуры и уведомление органов жилнадзора при:

  • Проведении косметического ремонта;
  • Ликвидация встроенной мебели;
  • Замена окон, на аналогичные по размерам;
  • Замена инженерного оборудования на сопоставимое по характеристикам;
  • Перестановка электрических плит в пределах кухни;
  • Монтаж наружных антенн, элементов кондиционеров;
  • Перестановка газовой плиты и другого оборудования в пределах предназначенного помещения без изменения подводящих коммуникаций.

Перепланировка требует от собственника квартиры значительных затрат времени и финансов. Поэтому важно осуществлять такую деятельность в рамках, установленных законом.

Самовольное переустройство жилья может привести к большим потерям, вплоть до потери квартиры.

При выявлении факта незаконной перепланировки с владельца недвижимости взыскивается штраф и выдается предписание о приведении жилья в нормативное состояние.

Сохранить результат проведенных ремонтных работ возможно только в судебном порядке и при условии соответствия всем эксплуатационным нормам.

Нарушение жилищного законодательства в ситуации с перепланировкой является экономически нецелесообразным поскольку к затратам на согласование, которое все равно необходимо будет провести, добавляются расходы на оплату штрафа и судебные издержки.

Перепланировка жилого помещения предполагает много разных «нельзя» или «можно». Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/chto-mozhno-a-chto-nelzya-pereplanirovka/

Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя делать?

Базовым законом, регулирующим переустройство и перепланировку жилых помещений, является Жилищный кодекс Российской Федерации, в нем содержится отдельная глава, посвященная данному вопросу.

Указанные работы связаны с внесением изменений во внешнюю и внутреннюю составляющую жилого помещения, в том числе с переносом или заменой коммуникаций, оборудования. Новые данные обязательно вносятся в технический паспорт жилого помещения.

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации законодательно закрепляет виды перепланировки и переустройства.

Под перепланировкой понимаются работы, связанные с преобразованием помещения в пространственном отношении, а под переустройством – работы, связанные с оснащением внутренней части помещения, проведением коммуникаций или их заменой.

Более подробно работы такого типа регламентируются Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Читайте также  Как выселить квартирантов из соседней квартиры?

Выделяются следующие виды работ по переустройству:

  • замена газовых плит электрическими плитами,
  • перенос газовых и отопительных приборов в пределах жилого помещения,
  • переустройство коммуникаций санузлов и душевых кабин.

Выделяются следующие виды работ по перепланировке:

  • перенос существующих стен, а также их ликвидация или создание новых (если они не являются несущими),
  • увеличение или уменьшение количества комнат,
  • обустройство дополнительного помещения в виде ванной комнаты или кухни.

Нормативно-правовыми актами местного уровня в указанные выше перечни могут быть внесены дополнения и уточнения. Ярким примером, иллюстрирующим такую возможность органов местного самоуправления, является Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В нем содержится широкий перечень работ по перепланировке, поэтапный процесс согласования проектов и получения разрешения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Порядок проведения переустройства и перепроектирования

Большинство работ по перепланировке и переустройству недопустимо начинать без получения согласия со стороны инспекции, осуществляющей жилищный надзор, и иных местных органов власти.

Необходимо создание проекта, этим занимается специализированная организация, обладающая лицензией. В проекте отражаются все будущие преобразования жилого помещения.

В случае если квартира находится в многоквартирном доме массовой серии, вы можете воспользоваться типовыми проектами. Найти их можно на официальных сайтах органов власти вашего муниципального образования.

С данным проектом собственнику требуется обратиться в орган местного самоуправления, обладающий соответствующей компетенцией, чтобы согласовать его.

Штраф за перепланировку без согласования в 2018 году

Как оформить мансарду в многоквартирном доме в собственность, читайте тут.

Как составить исковое заявление в суд по жилищному вопросу, читайте по ссылке: https://novocom.org/dokumenty/iskovye-zayavleniya/obrazcy-iskovyx-zayavlenij-v-sud-po-zhilishhnomu-voprosu.html

Необходимые документы

Скачать образец заявления о перепланировке квартиры бесплатно в формате word

Дополнительно нужно представить следующие документы:

  • заявление, составленное согласно требованиям, изложенным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266,
  • документ, устанавливающий право собственности на жилое помещение,
  • технический паспорт (технический план) жилого помещения,
  • если заключен договор социального найма в отношении данного жилого помещения, то необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя,
  • если помещение находится в МКД, который является архитектурным памятником, необходимо заключение соответствующего органа,
  • акт экспертного осмотра о состоянии жилого помещения. Обратите внимание на то, что эксперт, к которому вы обращаетесь, должен обладать соответствующей лицензией,
  • проект перепланировки в двойном экземпляре.

Данные документы являются основными и требуются во всех случаях, однако в некоторых случаях необходим будет ряд дополнительных документов. Например, согласие ваших соседей по дому, если планируемая перепланировка затронет их права и законные интересы.

После согласования проекта (на это отводится 45 дней) можете начинать ремонтно-строительные работы.

Проверяет осуществленные работы сотрудник комиссии. Он подписывает акт, на основе которого жилое помещение в дальнейшем вводится в эксплуатацию.

 Чем грозит несогласованная перепланировка?

Что разрешается менять

В отношении строительных работ, в результате которых не будут изменены конструктивные характеристики всего дома, действует уведомительная процедура. Она не предполагает создание проекта и его согласование.

Примерами данных работ являются следующие:

  • объединений санузла с ванной,
  • остекление балкона,
  • создание перегородок и их ликвидация (если они не относятся к несущим),
  • перемещение оборудования из одной комнаты в другую,
  • создание новых дверных проемов или их ликвидация, а также их перенос (если стены не относятся к несущим).

Учтите! Собственник не обязан соблюдать ни разрешительную, ни уведомительную процедуры при проведении следующих работ:

  • смена окон (если размеры остаются прежними),
  • косметический ремонт помещения,
  • монтаж внешних антенн и кондиционеров,
  • перестановка электрических и газовых плит в пределах кухни (в случае с газовой плитой не должны изменяться подводящие коммуникации),
  • ликвидация встроенной мебели,
  • установка нового аналогичного инженерного оборудования.

Работа по перепланировке является затратной и длительной. Данная процедура должна полностью соответствовать всем законодательным нормам.

Недопустима самовольная перепланировка, собственник привлекается к ответственности за данные деяния. Санкция носит штрафной характер, также собственнику вручается предписание о восстановлении надлежащего состояния помещения.

В суде собственник может добиться оставления результата перепланировки без изменений, если докажет, что при этом были соблюдены все строительные нормативы и санитарные нормы.

С экономической точки зрения невыгодно нарушать жилищные нормы, так как собственник, понесший расходы на процедуру перепланировки, будет вынужден оплачивать штрафы и судебные издержки.

 Как написать заявление на замену канализационного стояка в квартире?

Что изменять нельзя

Установлен законодательный запрет на осуществление перепланировки, если вследствие нее:

  • ухудшаются эксплуатационные условия многоквартирного дома. Например, затруднение доступа жильцов дома к коммуникациям общего доступа,
  • уменьшается число вентиляционных отверстий,
  • нагрузка на несущие стены дома превышает установленный предел,
  • помещение перестает быть пригодным для проживания,
  • будут изменены помещения, которые состоят на учете штаба по чрезвычайным ситуациям. Потребуется разрешение начальника штаба,
  • ухудшится степень устойчивости и прочность несущих стен дома. Это чревато обрушением дома,
  • на сети общего пользования устанавливаются устройства, которые могут их регулировать или отключать.

Запомните! Если перепланировка проводится в панельном доме, запрещено:

  • создавать ниши, проемы,
  • штробить в швах дома,
  • создавать проемы в панелях дома и смежных по высоте помещениях.

Если перепланировка будет проводиться при отсутствии проекта, потребуется дополнительная экспертиза.

Существует ряд ограничений, которые следует учитывать при проведении данной процедуры:

  • в обязательном порядке требуется согласие владельца жилого помещения на данную процедуру,
  • если собственников у жилого помещения несколько, потребуется согласие каждого из них,
  • недопустимо самовольно создавать балконы и козырьки. Требуется разрешение на данные действия,
  • недопустимо самовольно создавать эркеры,
  • запрещается осуществление перепланировки, если в ее результате будет изменен архитектурный облик здания,
  • запрещается перепланировка, в результате которой будут нарушены законодательные строительные и санитарные нормы,
  • недопустимо осуществление работ, для которых установлен порядок оформления как для работ по реконструкции здания.

Если задуманная перепланировка осуществима, изучите соответствующие нормативы и стандарты, проработайте данный вопрос тщательным образом, чтобы избежать проблем в будущем.

Посмотрите видео. Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя:

Важные ограничения при перепроектировании

Установлен запрет на осуществление строительных работ, в результате которых состояние несущих конструкций помещения будет ухудшено. Несущие стены обозначены на техническом плане помещения.

Запрещается сносить или перегружать их (установлен предельный уровень нагрузки). Вы рискуете получить штраф, если решите разделить комнаты без соответствующего разрешения.

Внимание! К несущим конструкциям относятся:

  • внешние стены,
  • перегородки, которые разделяют квартиру и стены подъезда.

Если вы собрались изменить индивидуальные коммуникации, то вы не вправе использовать для этой цели общие магистрали. Если вы хотите, чтобы в вашей квартире были теплые полы, позаботьтесь о средствах нагрева воды.

Недопустимо нарушение работы стояков и системы вентиляции, магистрали газа. Такие действия должны быть согласованы с органами соответствующей компетенции. Нередко в небольших квартирах осуществляется совмещение кухни с гостиной.

Допускаются следующие изменения:

  • замена газовой плиты электрической плитой,
  • создание нового дверного проема или окна.

Недопустимо перемещать санузел, так как он не может располагаться над жилым помещением соседей.

Минимальная площадь комнаты при переустройстве составляет 8 м2.

 Пристройка к многоквартирному дому.

Этапы согласования

Работы по перепланировке являются длительными, они могут не совпадать с желанием собственника осуществить все в кратчайший срок. Собственник должен собрать требуемые для получения разрешения документы, на основе которых комиссией принимается положительное или отрицательное решение.

Важно! На первом этапе осуществляются следующие действия:

  • сбор необходимых для получения разрешения документов в полном объеме,
  • создание проекта и его согласование,
  • получение разрешения.

На втором этапе проводятся непосредственно сами строительные работы. Выполняются они квалифицированными специалистами. Работы должны быть осуществлены в полном соответствии с указанными в разрешении характеристиками в установленные сроки.

Если вы не обладаете навыками по осуществлению работ данного типа, обратитесь в специализированную фирму.

По завершении строительных работ требуется вызвать сотрудника специальной комиссии, осуществляющей проверку соответствия выполненных работ нормативам и стандартам. Он примет работы по перепланировке, подпишет акт о дальнейшем вводе помещения в эксплуатацию.

На финальном этапе собственник получает в Бюро технической инвентаризации новый технический паспорт жилого помещения.

Разрешение и отказ

Ряд статей Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок получения разрешения на перепланировку. Установлены основания, влекущие невозможность получения такого разрешения.

На рассмотрение полученных от собственника документов комиссии отводится 45 дней.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на осуществление работ по перепланировке является несоответствии работ строительным нормативам. Если выясняется, что в результате перепланировки будут нарушены права третьих лиц, то в ее проведении также будет отказано.

Вы не получите разрешение комиссии, если обнаружится, что были поданы не все документы из перечня необходимых. В таком случае вы сможете повторно обратиться в данный орган, приложив недостающие документы. В других случаях решить проблему можно только в суде.

Читайте также  Можно ли расторгнуть договор приватизации квартиры?

Учтите! Если вы произвели перепланировку в частном доме, не получив соответствующего разрешения, вам назначат штраф.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

Если вы приобрели жилое помещение, в котором ранее была осуществлена перепланировка, вы можете узаконить ее в судебном порядке.

Для этого представьте следующие документы:

  • технический паспорт жилого помещения,
  • справку из санэпидемстанции,
  • документы лица, которое владеет жилым помещением,
  • заявление, справку из органа, осуществляющего пожарный надзор,
  • заключение о несущих конструкциях дома.

Для получения сведений о планируемой перепланировке в вашей квартире обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Реально осуществляемая перепланировка должна соответствовать оформленной документально.

Стоимость оформления

При оформлении документов в Бюро технической инвентаризации предоставляются различные услуги, которые носят платный характер. За всю документацию придется заплатить примерно 5.000 руб. Общая стоимость перепланировки составляет от 20000 до 100000 руб.

В нее включаются расходы следующего характера:

  • расходы на создание проекта жилого помещения,
  • государственная пошлина, если вы обращались в судебные органы,
  • государственная пошлина при оформлении кадастрового паспорта,
  • расходы, которые связаны с получением технического паспорта жилого помещения.

Посмотрите видео. Как узаконить перепланировку:

  • Предыдущая записьОбразец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире
  • Следующая записьКак продать квартиру с долгами за коммунальные услуги?

Никто ничего не написал пока. Будтье первым!

Источник: https://novocom.org/zakon/nedvizhimoe-imushhestvo/chto-mozhno-delat-pri-pereplanirovke-kvartiry-a-chto-net

Актуальная информация о перепланировке квартиры

При переустройстве жилья нужно учитывать не только свои предпочтения, но и требования законодательства. Не каждое преобразование подлежит обязательному согласованию, но большинство значительных работ, связанных со строительством, требует бумажной волокиты и получения одобрения в административных инстанциях. В статье рассмотрим, что разрешено делать, а что нет во время перепланировки квартиры, а также какие законопроекты это регламентируют и куда необходимо обращаться.

Законная сторона перепланировки

Когда вы разрабатываете план капитального ремонта со сносом стен и прокладкой инженерных систем, нужно обратиться к Жилищному Кодексу РФ, глава 4. Этот раздел формирует требования, предъявленные к владельцу. Все работы должны проводиться на основании паспорта и технического плана жилья.

законная перепланировка

В статье 25 ЖК РФ определяются также виды работ.

К перепланировке относятся:

  • снос или создание новых ненесущих стен, а также дверных или иных проемов;
  • объединение или разделение комнат, за счет чего меняется жилая площадь;
  • работы с нежилыми помещениями (к примеру, объединение туалета и ванной комнаты в одно помещение).

К переустройству относятся мероприятия, связанные с инженерными сетями:

  • манипуляции с газовым оборудованием (к примеру, демонтаж плиты и замена на электрическую бытовую технику);
  • передвижение точек врезки в отопительную систему или газификацию;
  • перемещение сантехники или увеличение мощности (например, установка джакузи с большим расходом воды и стоком).

Кроме общих законодательных актов также действуют местные. Их принимают областные муниципальные власти. Для Москвы и области действует Постановление № 508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах».

Что разрешено изменить

Перепланировка зависит не только от Вас, но и от других жильцов. Поэтому без специального согласования делать можно только те действия, которые не приведут к неудобствам или опасному положению других собственников квартир. Если соседей никак не коснуться ваши действия (вам не нужно перекрывать воду, газ или иные коммуникации), то хватит только уведомить Жилищную инспекцию.

Проводите косметический ремонт низкой и высокой сложности, производите замену технического оборудования на аналогичное, а также производите демонтаж стен при условии, что они не являются несущими. Разрешено также без согласования менять окна, производить остекление балкона, а также устанавливать кондиционер, телевизионную антенну, спутниковую тарелку.

Изменения глобальнее требуют разрешения:

Что делать нельзя

Все запреты обусловлены техникой безопасности и комфортом прочих жильцов многоквартирного дома. Не разрешается:

  • Производить манипуляции с вентиляционной системой.
  • Увеличивать нагрузку на перекрытия, если она превышает норму. В частности это касается очень тяжелого оборудования, например, джакузи. Для этого требуется укрепление перекрытий.
  • Расширять свое жилье за счет площади общего пользования – коридор, чердак, подвал, общий балкон.
  • Соединять жилое пространство с кухней, если на ней используется газовое оборудование.
  • Монтировать теплые полы, если их питание зависит от центрального отопления.

Также любые действия, которые на время прерывают работу инженерных систем общего пользования, необходимо согласовывать заранее, чтобы жильцы были оповещены, в какое время будет перекрыто водоснабжение или электрификация, и пр.

Особенный запрет накладывается на дома, которые находятся в предаварийном состоянии. Их перепланировка категорически запрещена. То же правило применяется к изменению облицовки построек, которые отнесены к перечню культурного наследия.

Порядок этапов перепланировки квартиры на 2018 год

Для ряда типов домов есть типовые планировки, которыми можно воспользоваться. Для других потребуются услуги агентств, которые имеют лицензию на составление подобных чертежей.

  1. Обращение в районную администрацию со всеми документами.

В течение 45 дней будет проходить рассмотрение заявление. Если оно получает одобрение, то Вам выдается разрешение, которое действует 1 год.

  1. Проводятся ремонтные и строительные работы, согласно заявленным действиям в документации.
  2. Обращение в БТИ.

От этого органа приходит эксперт для проверки. Через 10 дней при соблюдении всех норм выдается акт приемки.

  1. Оформление нового паспорта жильяв течение месяца в реестре кадастрового учета.
  2. Регистрация жилья в ЕГРНи получение бумаг на право собственности.

Пакет документов для обращения в районную администрацию

Прежде чем приступить к перепланировке квартиры, требуется собрать следующую документацию:

  • Заполненное заявление. Бланк вам выдадут уже при обращении.
  • Свидетельство, которое подтверждает право владения недвижимостью.
  • Техпаспорт на жилье.
  • Акт осмотра экспертом о состоянии квартиры. Вы можете нанять любого профессионала из агентства, которое имеет лицензию на такую деятельность.
  • Разработанный проект переустройства и его копия.

Кроме основного пакета бумаг органы могут потребовать еще некоторые данные. Например, если работы затрагивают интересы соседей, то потребуется коллективное согласие жильцов этого дома. Также могут попросить согласие прочих прописанных в квартире людей.

Виды перепланировки квартиры

  • Если у Вас раздельный санузел, то его можно объединить с ванной комнатой.

Так появится больше пространства, чтобы поставить стиральную машину, установить душевую кабину, поставить двойную раковину, установить биде и т.д.

  • Объединение пространства кухни и жилой комнаты.

За счет этого увеличивается пространство на кухне и получается многофункциональная студия с местом для приема гостей.

  • Полезную площадь маленькой кухни или комнаты, также можно расширить за счет утепления балкона или лоджии.

Это делает помещение светлее, уютнее и больше по площади, при этом, не уменьшая жилые квадратные метры. На место, где был установлен подоконный блок, нужно установить стеклянные перегородки.

В статье мы познакомили Вас с вариантами перепланировок, а также рассказали об обязательном порядке согласования. Помните, что в случае самовольного переустройства, на Вас будет наложен штраф до 2,5 тысяч рублей, а также требование вернуть квартиру в надлежащее состояние. Кроме того, без узаконивания работ Вы не сможете совершать акты продажи, дарения, наследования и сдачи в аренду.

Занимайтесь перепланировкой квартиры с удовольствием, следуя нашим практическим советам!

Источник: http://jt-project.ru/pereplanirovka-kvartiry-chto-mozhno-a-chto-nelzya-2018/

Перепланировка квартиры: что можно, а чего нельзя

Подпишитесь на нас:

29.11.2018 | 08:00 4097

Делая ремонт в квартире, мы нередко хотим подвинуть стены, увеличить кухню или снести лишние перегородки. Мы расскажем вам о том, что можно и чего нельзя при перепланировках, а также в каких случаях возможны компромиссы.

Чаще всего легальные и нелегальные перепланировки встречаются в старом фонде: почти все владельцы комнат и долей в коммуналках мечтают об индивидуальных «удобствах».

В домах советских поколений, где каждый квадрат на счету, обычно стремятся увеличить миниатюрную кухню либо объединить ее с примыкающей комнатой. Превращение раздельного санузла в просторную ванную комнату сегодня не слишком популярно. Зато модная «фишка» последних лет – объединение лоджии с примыкающим помещением: комнатой или кухней.

Посмотрите трехкомнатные квартиры в сталинских домах в нашем каталоге

Большинство сегодняшних перепланировок – не просто незаконные, а такие, узаконить которые невозможно в принципе.

Что такое перепланировка и переустройство

Переустройство жилого помещения – это «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт» (ЖК РФ, ст. 25, ч. 1).

Например, замена типичной для советского дома «тройниковой» схемы водоснабжения на более современную коллекторную – это переустройство. Переносы электрических розеток и изменение схемы разводки электроснабжения – тоже переустройство.

У нас вы можете подобрать двухкомнатную квартиру в панельном доме

Читайте также  Нужен ли техпаспорт для продажи квартиры?

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт (ЖК РФ, ст. 25, ч. 2).

Если мы снесли в квартире все перегородки, а потом сделали новые на тех же местах – это не перепланировка. Согласование не потребуется.

На свой страх и риск

Незаконная перепланировка – не препятствие для сделки с объектом. Правда, еще недавно в качестве аргумента для обязательных согласований называлось то обстоятельство, что покупку квартиры с незаконной перепланировкой не одобрит банк, где берет ипотеку покупатель. Поэтому продать квартиру с несанкционированной перепланировкой сложнее, чем квартиру без таковой.

Нынче банковские эксперты закрывают глаза на незначительные нарушения (перенос и расширение дверных проемов и перегородок), но могут отказать, когда нарушения тяжелые («нелегальная» ванна, перенос кухни и т. п.).

Ну хорошо, скажете вы, я перенес перегородку между кухней и комнатой. Комната стала меньше, кухня – больше. Ничьи интересы не нарушены. Зачем лишняя бюрократия? Да, вы можете радоваться, но только до первой аварии, протечки, трещины на фасаде и соседских потолках или очередной кампании по борьбе с нелегальными перепланировками. Если что-то из перечисленного случится, вы рискуете оказаться «крайним».

Какая ответственность предусмотрена

Минимум – досудебное требование вернуть квартиру в состояние «как было» (ЖК РФ, ст. 29, ч. 3). Самый тяжелый случай – продажа объекта на публичных торгах по решению суда (ЖК РФ, ст. 29, ч. 5). То есть квартиру у вас попросту отбирают и продают за бесценок, с вычетом судебных издержек и стоимости восстановительного ремонта.

Правда, если вы сможете доказать, что произведенная перепланировка «не нарушает права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровью», то решением суда «жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии» (ЖК РФ, ст. 29, ч. 4).

Кто приобрел квартиру с перепланировкой, не нарушающей границ дозволенного, тому придется делать проект «задним числом», собирать согласования и обращаться в суд. Но это дело долгое (от полугода) и затратное (от 80 тыс. руб.).

Где и как получают разрешения

Процедура стандартная: подготовить проект (его должна выполнять проектная организация), получить все необходимые согласования экспертов и надзорных структур. Далее – весь пакет документов сдать в МФЦ.

Решение разрешить или не разрешать модернизацию принимает специальный орган при районной исполнительной власти (в Москве это мосжилинспекции, в Петербурге – межведомственные комиссии по перепланировкам при районных администрациях).

По сути, непреодолимых ограничений не так много. Модернизации не должны ущемлять интересы других жильцов (в первую очередь соседей сверху и снизу), а объект, который получится в результате перепланировки, должен соответствовать требованиям СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности.

На деле нюансов великое множество, причем границы дозволенного широко трактуются чиновниками на местах. Поэтому оптимальный вариант – доверить проектирование и согласование представителям проектной организации, знающим местную специфику.

Что можно, а чего нельзя

Нельзя

  • Располагать санузел и ванную комнату над кухней квартиры этажом ниже. Из этого правила есть исключение – двухуровневая квартира, в которой нижний этаж тоже ваш
  • Располагать кухню над жилыми комнатами другой квартиры
  • Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации
  • Закладывать и демонтировать вентиляционные каналы и дымоходы
  • Перегружать строительные конструкции сверх допустимых расчетных нагрузок (чаще всего это ограничение не позволяет превратить открытый балкон в утепленное помещение)
  • Размещать на утепленной лоджии радиаторы отопления, подключенные к централизованной теплосети

Можно

  • Объединять и делить жилые комнаты (важно: жилая комната должна быть площадью не меньше 9 кв. м, шириной не меньше 2,2 м и иметь окно)
  • Объединять туалет и ванную комнату (оговорка: стояки водоснабжения и канализации – общедомовое имущество, их следует оставить на месте)
  • Расширять площадь кухни, ванной или туалета на площадь коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования – практически без ограничений

Да, но с множеством оговорок. Выше мы отметили запрет на расширение кухни за счет примыкающей к ней комнаты. На практике это делают все, кому не лень, причем далеко не всегда утруждают себя вопросами согласований.

Если действовать по правилам, то согласовать объединение можно, но при условии сохранения функционального назначения помещений. Кухня должна остаться кухней, комната – комнатой, а между ними должна быть обозначена граница (вполне подойдет сдвижная перегородка либо широкий дверной проем).

Правда, если это кухня с газовой плитой, то такую модернизацию, скорее всего, не разрешат: между газифицированным помещением и жилой комнатой должны предусматриваться двери.

Возможный компромисс – сделать фрагмент стены сборно-разборным, чтобы при необходимости быстро привести помещение в первоначальное «проектное» состояние.

Важно!

Перенос газовых приборов – переустройство, требующее согласований, а газовщики любят заглядывать с проверками. Поэтому вне зависимости от того, собираетесь ли вы делать перепланировку или просто ремонт, согласуйте перенос приборов. Скорее всего, вас также обяжут укомплектовать кухню датчиками утечки газа и аварийными клапанами, перекрывающими подачу газа. А они точно лишними не будут.

Как сделать студию из комнаты в коммуналке

Легализовать «кухню в комнате» и индивидуальный санузел вы можете только в том случае, если под ними нет жилых комнат. Таким образом, верный шанс сделать все по закону есть только у тех, чья квартира расположена на первом этаже, а также на втором или (реже) на третьем, если под ней находятся только объекты нежилого фонда – офисы и магазины.

Комнаты от 20 кв. м в домах старого фонда смотрите в нашем каталоге

В остальных случаях, чтобы, поступившись фрагментом просторной комнаты, разместить в ней «удобства», вы можете выкрутиться за счет легких разборных «недоперегородок» и мобильной кухни-островка с микроволновкой. Легализовать подвод воды и установку сантехприборов, увы, не получится. Если они установлены нелегально – придется пользоваться аккуратно, а в случае ЧП «задабривать» соседей снизу. Конечно же, это сомнительный выход.

Совет

Вне зависимости от того, собираетесь ли вы делать перепланировку или просто ремонт в комнате старого фонда, сделайте вентиляцию: приточную (клапан, встраиваемый в стену или окно) и вытяжную (для этого поищите в стенах дымоходы – возможно, они сохранились). Это заметно улучшит качество жизни в коммуналке.

Эркер из лоджии

Остекление балконов и лоджий не требует согласований, если оно предусмотрено проектом (как правило, так бывает в новых домах). В остальных случаях процедура такая же, как и при прочих перепланировках: проект – технические заключения – МВК – приемка в эксплуатацию. Разумеется, большинство «балконостроителей» формальностями пренебрегают. Ведь делать все по закону – это те же долгие месяцы и десятки тысяч рублей.

Легальное объединение комнаты с лоджией возможно при совпадении следующих условий.

– У вас именно лоджия, а не балкон. Разница в том, что балкон нельзя перегружать: это огражденная площадка. Лоджия же представляет собой нишу, с трех сторон ограниченную наружными стенами и выдерживающую значительные нагрузки.

– Дом относительно новый и у вас есть возможность получить техническое заключение из первых рук (от авторов проекта).

– Вы объединили усилия с соседями – членами вашего ТСЖ, мечтающими, как и вы, о зимнем саде (оптом дешевле), и привлекли энергичных профессионалов, специализирующихся на согласованиях.

Совет

Если не хотите заморачиваться с согласованиями, будьте готовы к компромиссу между «хотелками» и возможостями. Утеплите лоджию (не балкон!), сделайте двойное остекление, но сохраните подоконный блок с батареей и поставьте панорамную балконную дверь. Да, отапливая такой зимний сад электрообогревателем, вы рискуете разориться на счетах за электричество. Но придраться не к чему: правила вы не нарушили.

Можно ли разбирать несущие стены

Прямого запрета нет, но перепланировки, затрагивающие общие коммуникации и силовые конструкции зданий (это, кстати, обычно относится и к модернизации балконов), требуют дополнительных экспертиз и согласований.

В общих чертах ситуация такая. Обращаться нужно к тем, кто проектировал дом. Если это недавняя новостройка – проблем почти нет, скорее всего, удастся получить техническое заключение авторов проекта.

Дома старого фонда в центральных районах в позднесоветское время, как правило, проходили обследование ЛенЖилНИИпроекта (архивные данные по большей части сохранились). Если речь о квартирах в типовых домах советских спальников, скорее всего, придется заручаться согласованием спецов из ЛенНИИпроекта.

Естественно, во всех перечисленных случаях проект должен быть выполнен не безымянным дизайн-бюро (их задача – подбирать обои, гармонирующие со шторами), а профессиональной проектной организацией, имеющей опыт согласования аналогичных перепланировок.

Филипп Урбан    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/249749/