Аренда объекта с правом последующего выкупа

Содержание

Что представляет собой аренда с правом выкупа недвижимости

Аренда объекта с правом последующего выкупа

Аренда с правом выкупа недвижимого имущества встречается нередко, так как условия сделки достаточно выгодны для всех её участников. Продавец до продажи объекта получает постоянный ежемесячный доход, а приобретатель, не имея на руках необходимой суммы для покупки, получает возможность пользоваться им в собственных целях до внесения цены арендуемого помещения.

Что подразумевает аренда недвижимости с последующей покупкой

Арендные сделки с возможностью покупки объекта недвижимости выражаются в использовании объекта в договорных целях и последующий переход прав владельца к новому хозяину. Происходит это, когда заканчивается период аренды либо до его истечения, если приобретатель внесет всю покупную стоимость.

Если условие об уплате цены арендованного помещения не установлено соглашением сторон, то его можно предусмотреть дополнительными договоренностями между участниками сделки, которые могут определить зачет ранее выплаченных взносов в счет стоимости приобретаемого объекта.

Преимущества

Для арендодателя:

  • Недвижимость можно продать по завышенной цене;
  • Право собственности переходит только после внесения полной суммы стоимости.

Для арендатора:

  •  Помещением можно пользоваться до окончательного расчета за объекта;
  • Не пользоваться заемными средствами;
  •  Отказаться от покупки помещения в любой день.

Отрицательные стороны

Для наймодателя:

  • Помещение остается в собственности продавца до полного перехода в собственность приобретателя. И он может совершать любые операции с недвижимостью, включая передачу в залог при оформлении кредита;
  •  Присутствует риск прекращения договорных отношений в любой срок и отказ в возврате внесенного аванса:
  • В случае смерти собственника квартиры нужно снова договариваться с его правопреемниками.

Для нанимателя:

  • Может быть упущена выгода, в случае увеличения цены объекта за время действия аренды;
  • Помещение может быть использовано не по назначению.

Все риски нужно учитывать и застраховать свои интересы при заключении сделки.

Отличительные черты от операций лизинга или рассрочки

Все эти процедуры схожи общими составляющими. Но есть и существенные различия.

Например, лизинг относят к финансовой аренде, но при этом внаем передаются разные активы. Для лизинга же используются только активы, утвержденные его покупателем. Но фактически сторона, передающая имущество в лизинг является лишь посредником, а аренда осуществляется в отсутствие третьих лиц.

ВАЖНО! Субъект, выступающий в сделке арендатором, имеет первоочередное право приобретения помещения, если собственник решит его продать.

Соглашение о приобретении предмета в рассрочку тоже не может приравниваться к арендной сделке, потому что при возмещении покупателем половины суммы стоимости объекта владелец предмета сделки не может отказать в проведении операции и потребовать его возврата.

Выкуп арендованного имущества заключается в выполнении договорных обязательств по окончании срока их действия, включая внесение полной цены имущества. Если это обязательство не выполнено, арендодатель вправе требовать возврата недвижимости.

Составление договора аренды с последующим выкупом помещений, земли, квартиры

Особенностью соглашения об аренде недвижимого объекта с дальнейшим его выкупом считается то, что в него должны входить два вида сделок:

  1.  Арендные правоотношения;
  2. Договоренности о продаже недвижимости.

Законом определяется обязанность о регистрации права собственника.

Документ должен содержать информацию о:

  1.  Сторонах сделки. Указываются личные данные: ФИО, сведения о паспортных реквизитах, место регистрации и контактные данные.
  2. Предмет договоренностей. Является обязательным условием для подобного рода договоров. Им выступает недвижимый объект и его описание должно быть наиболее полно. При этом указываются его кадастровые и технические характеристики, место нахождения, реквизиты правоустанавливающей документации.
  3. Стоимость имущества, выражающаяся в денежной сумме, подлежащей уплате. Чтобы цена была объективной, необходимо провести независимую оценку объекта.
  4.  Порядок расчетов. Здесь должны быть предусмотрены: период внесения сумм платежа, их величина, окончание расчетов. Расчеты с передачей наличных денег осуществляются при помощи расписок, которые лучше сохранять до передачи недвижимости в собственность. Кроме того оплата может производиться безналичным расчетом.
  5.  Санкции для участников процедуры за неисполнение договорных обязательств.
  6. Причины расторжения договорных правоотношений.
  7. Форс-мажор. Может предусматриваться условие о смерти кого-либо из участников и указываться данные его правопреемника.
  8.  Страховые ситуации.

Чем подробнее будут изложены условия проведения процедуры, тем меньше возможности появления конфликтных ситуаций.

Проведение экспертной оценки

При передаче объекта на длительный период в аренду появляется вероятность колебаний его рыночной стоимости. Сторонам операции нужно заранее достигнуть согласования вопроса изменений цены и её влияния на окончательную величину. Это положение необходимо зафиксировать в готовящемся договоре. Делается это в случае:

  1. Перерасчета размера взносов из-за роста стоимости ежемесячно;
  2. Проведения расчетов в денежных средствах, отличных от рубля.

Чтобы избежать появления спорных ситуаций, в соглашении лучше предусмотреть не изменяемую стоимость помещения, а порядок и формулу её вычисления.

Передача правомочий собственника на недвижимый объект

Недвижимость переходит в собственность в следующих случаях:

  • Когда истекает период действия соглашения;
  • При полном расчете за приобретенный объект.

При этом происходит передача обязанностей от продавца к приобретателю, включая подачу договора о реализации объекта для прохождения регистрации в Росреестре. После проведения регистрационных мероприятий данные о переходе прав заносятся в единый реестр и по этому факту предоставляется соответствующая выписка.

Досрочное расторжение арендного договора с последующим приобретением объекта

В соответствии с требованиями ст. 619 ГК РФ, аренда может быть аннулирована судебным решением, когда наниматель:

  • Существенно нарушает договоренности при использовании помещения;
  • Максимально ухудшает состояние объекта;
  • Более 2 раз подряд не уплачивает арендный взнос в определенный договором день;
  • Не производит ремонтные работы в срок, установленный по согласованию между сторонами или в разумный период времени, когда такая обязанность возложена на него.

Участники процедуры могут договориться о других основаниях для преждевременного прекращения отношений между ними. Но она может проводиться лишь после отправки другому участнику письменного извещения об обязательности выполнения договорных условий в установленный период времени.

ВНИМАНИЕ! В уведомлении излагается претензия о не выполненных договорных обязательств, рассчитывается величина неустойки за несоблюдение сроков исполнения обязанностей и напоминается о возможности аннулирования соглашения.

Бухгалтерский учет

Операция найма помещения с его дальнейшим приобретением осуществляется в разных вариантах. Например:

  • Арендатор оплачивает стоимость приобретения вместе с оплатой аренды во время действия соглашения;
  • Вначале вносятся лишь арендные взносы. С окончанием периода действия договоренностей участники подписывают отдельное соглашение о зачете внесенных денежных средств в цену сделки.

В этих ситуациях налоговый учет и бухгалтерский будет различен.

Арендатору

На счет 001 вносится стоимость аренды, определяемой договором. При этом износ не учитывается, так как объект является собственностью лица, предоставившего его в аренду.

Если сумма за объект поступает во время действия договора, то она не входит в расходы организации, относится к авансовым платежам и составляет долг по дебету, распределяемую на счетах 76 и 60 в корреспонденции 51 счета.

В случае, когда недвижимость используется в коммерческих сделках, арендные взносы необходимо включать в совокупность расходов по стандартным платежам. Аренда при этом отражается по дебету учета расходов (20, 23, 26) и кредитов (60 либо 76).

Получая права на недвижимое имущество, его нужно учитывать в качестве основного актива по первоначальной его цене, которая вычитается с забалансовой статьи. Истраченные на приобретение объекта средства аккумулируются в счете 08. Если он вводится в работу, то они списываются по счету 01 и возмещаются при вычислении износа со счета 02 с тратами по 25, 26, 44 и иным счетам.

Налоговый имущественный взнос не взимается до того, пока объект не будет отражен на счете 01.

Арендодателю

Учитывая, что сданное в аренду имущество остается собственностью владельца, оно отражается на балансе организации и вносится на отдельный подсчет 01. В этом случае рассчитывается амортизация.

Регулярные платежи, погашающие цену объекта, будут считаться авансом, формирующим долговое обязательство. Их учитывают на счете 62 и отражают в совокупности прибыли. При переходе к приобретателю прав собственности на имущество, средства, поступившие в качестве расчета за покупку, считаются прочей прибылью, а остаток суммы – иными затратами.

Арендная сделка, предполагающая последующее приобретение недвижимости, имеет свои особенности и тонкости проведения процедуры. Их необходимо принимать во внимание при подготовке документации и проведении операции во избежание спорных моментов.

Источник: https://yurid-sovet.ru/nedvizhimost/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimogo-imushhestva.html

Аренда с правом выкупа квартиры от города в москве

Основные обязанности арендодателя:

  • предоставление помещения в срок до 30 дней с момента заключения договора;
  • проведение капремонта, устранение аварийных ситуаций;
  • помещение под выкуп в случае соблюдения арендатором всех требований должно быть подготовлено к переоформлению права собственности.

Главные обязанности арендатора:

  • использование помещения по назначению, обеспечение его нормального технического и санитарного состояния;
  • своевременный расчет по всем платежам, включая стоимость полного выкупа;
  • перепланировки и субаренда только с согласия арендодателя.
Читайте также  Как взять в аренду муниципальное помещение?

Как уже указывалось, возможна продажа ппа, досрочное прекращение договора или же погашение выкупной стоимости раньше оговоренного срока.

Важно

То есть предприятие из вышеуказанного списка, получившее возможность снимать помещение на льготных условиях, продает свое право новому владельцу. ППА от ДИГМ под выкуп наиболее доступный и приемлемый вариант приобретения желаемой недвижимости, при котором новый владелец получает право самостоятельно распоряжаться им, изменять направление его деятельности, перепродать третьим лицам.

Аренда с правом последующего выкупа Аренда с правом последующего выкупа дает возможность стать собственником объекта недвижимости на взаимовыгодных условиях. Собственник получает право распоряжаться данным объектом по своему усмотрению, проводить ремонт и перепланировку.

Аренда квартиры с выкупом в москве

Photographee.eu/Fotolia Сразу отмечу, считать аренду с выкупом по-настоящему инновационным механизмом не стоит. Гражданский кодекс РФ, регулирующий все вопросы аренды и найма недвижимости, предусматривает возможность передачи права собственности на объекты недвижимости не сразу, а после поэтапной выплаты всей его стоимости.

Внимание

Поэтому единичные сделки по аренде с выкупом на протяжении 15 лет уже фиксируются в нашей стране. При этом аренда с выкупом сегодня является нетиповой сделкой, с которой работать умеет лишь малая доля профессиональных участников рынка недвижимости.

В первом приближении сделка слабо отличается от стандартного найма жилья. В ней участвуют три стороны: собственник, покупатель и посредник в лице агентства недвижимости, риелтора или юриста, оказывающего сопутствующие осуществлению сделки услуги.

400 bad request

Также выкуп помещений у города москва возможен с большими параметрами (более 1000 квадратных метров), но в этом случае возможность осуществления такого права рассматривает правительство города. Важно, что при несоблюдении хотя бы одного пункта требований (чаще всего это задолженности), Департамент вправе отказать в выкупе.


Выкуп помещений у города Москвы – исключения Некоторые типы имущества могут быть запрещены к выкупу, поэтому даже продажа ппа от дигм не будет основанием для получения преимущественного права выкупа. Это в первую очередь касается объектов, которые могут принадлежать исключительно публичным собственникам (РФ, ее субъектам) или входят в перечень помещений, которые предоставляются в долгосрочную аренду представителям бизнеса.

Если в первом случае поделать ничего нельзя, то во втором в некоторых случаях аренда выкуп помещения все же возможна.

Снять дом с последующим выкупом в московской области

В любом случае ппа от города москвы осуществляется не непосредственно муниципалитетом, а предыдущим владельцем договора. Существуют определенные требования, которым должен соответствовать арендатор, желающий получить приоритетное право выкупа:

  • он должен являться субъектом среднего или малого бизнеса;
  • имущество снимается непрерывно в течение 2 и более лет;
  • задолженности по каким-либо платежам должны отсутствовать;
  • выкуп помещений у города возможен, если арендуемое помещение не включено в утвержденный список муниципального и государственного имущества, предназначенного для передачи во временное пользование или владение субъектам предпринимательства.

При соблюдении всех этих правил, Департамент городского имущества Москвы может принять решение о возможности приватизации указанного помещения с площадью до 1000 квадратных метров.

Аренда помещений с правом выкупа от города москва: ппа от дигм

На сегодняшний день наиболее выгодными условиями для развития малого и среднего бизнеса в столице является аренда с правом выкупа помещения находящегося в городской собственности. Процентные ставки за аренду площадей в муниципалитете ниже среднего показателя по Москве, что позволяет бизнесменам арендовать помещения на выгодных условиях.

Арендовать помещение можно на обычных условиях или ППА от города Москвы с правом выкупа в собственность. Существуют льготные программы, существенно упрощающие покупку такого вида коммерческой недвижимости.

Аренда помещения с правом выкупа Существует несколько основных способов позволяющих получить помещение от города в личную собственность на выгодных условиях.

Аренда квартиры с правом выкупа

Например, в Федеральном бюро выкупа жилья сделка начинается с отправки электронной заявки на поиск объекта или записи на бесплатную консультацию к специалисту. На консультации, помимо общей информации, можно ознакомиться с договором и получить подробные комментарии как о самой аренде с выкупом, так и возможных условиях сделки: какие выгоды можно получить, какие нюансы учтены в договоре, что необходимо делать в той или иной ситуации.

Что выгоднее — купить или снимать квартиру? Как выбрать банк и ипотечную программу? Когда собственник и покупатель найдены, наступает самый важный этап – согласование условий сделки. Аренды с выкупом – процедура долгосрочная, и между сторонами могут возникнуть разногласия.

Поэтому каждое значимое условие необходимо оговорить с учетом пожелания обеих сторон и найти приемлемое решение.

Аренда с правом выкупа

В обход торгов получить помещение могут предприятия, чья деятельность относится к списку приоритетных направлений (здравоохранение, социальное и бытовое обслуживание, образование и так далее). Третий вариант – переуступка прав аренды. Она заключается в том, что владелец предприятия, которое все же получило право снимать помещение на льготных условиях, фактически продает его и передает новому владельцу договор аренды с муниципалитетом.

Новый гендиректор в дальнейшем может распоряжаться предприятием как угодно: переименовывать, изменять род деятельности, перепродавать. ППА в Москве: переуступка прав аренды ППА – это переуступка или продажа права аренды (это одно и то же). Она заключается в приобретении организации, которая заключила с городом сделку долгосрочной аренды.

Конечно, продавец прекрасно осведомлен о выгодах нового владельца, поэтому потребует за бизнес цену выше рыночной.

Участие в торгах считается одним из простых и доступных методов, но имеет некоторые недостатки:

  • В торгах будет участвовать несколько соискателей данного объекта недвижимости, и каждый будет иметь желание получить ее в собственность;
  • Муниципальная недвижимость выделяется в определенном количестве, чаще в строго ограниченном объеме;
  • Победить в таком аукционе и получить желаемую аренду помещения с правом выкупа достаточно сложно, что предполагает целесообразность использования альтернативного варианта приобретения такой недвижимости.

Объекты Помещение Адрес: ул Бахрушина д. 9 Площадь: 209 кв./м. Цена ППА: 17 000 000 руб. Помещение Адрес: Бескудниковский бул.

Площадь: 450 кв./м. Цена ППА: 22 000 000 руб. Помещение Адрес: Дмитровское шоссе д. 97 Площадь: 120 кв./м. Цена ППА: 6 500 000 руб. Помещение Адрес: Зеленоград корп. 325 Площадь: 234 кв./м.
Основное же отличие программы «Аренда с выкупом»от других программ — это отсутствие первоначального взноса. Ведь при ипотечном кредите банки требуют первоначальный взнос- для банка чем больше первоначальный взнос, тем ниже риски.

АИЖК такого не требует- ведь квартира до окончания всех выплат остается в собственности АИЖК. Главное преимущество аренды с выкупом в том, что ипотечные банки в первое время в основном погашает проценты, а во вторую- тело кредита.
В АИЖК сначала гасится стоимость квартиры, а уже затем проценты и прочие платежи. Сроки и цены кредита при аренде с выкупом Максимальный срок, на который возможна аренда квартиры с выкупом- 15 лет.

В то же время ипотечные программы могут достигать пятидесятилетнего срока. Разберемся со стоимостью этой программы.

Однако такой договор все равно имеет преимущества – новый владелец остается в выигрыше, несмотря на дополнительное вознаграждение продавцу. Чтобы максимально выгодной была переуступка прав аренды москва позволяет выбрать наиболее удобное помещение именно под ваш бизнес.

Единственным нюансом, который следует учитывать уже на этапе подбора желанных квадратных метров – если здание в ближайшем будущем подлежит сносу или глобальной реконструкции, вас вскоре попросят освободить помещение. Конечно, вам будет предложена другая аренда от города или компенсация, но вопрос поиска нового места дислокации снова станет актуальным.

Поскольку право аренды переуступается вместе с продажей компании, новый ее владелец получает право снимать существующее помещение на тот срок, что указан в договоре с муниципалитетом.

Источник: http://2440453.ru/arenda-s-pravom-vykupa-kvartiry-ot-goroda-v-moskve/

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом

С наступлением кризиса заметно снизилась покупательная способность граждан. В связи с данным обстоятельством популярность стала набирать такая форма сделок по приобретению имущества, как аренда с последующим правом выкупа.

Юридические основы, особенности составления соглашения и прочие нюансы таких отношений мы описали в этой статье.

  • Правовая природа аренды под выкуп
  • Общие положения договора аренды с последующим выкупом
  • Преимущества и недостатки аренды под выкуп
  • Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа
    • Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства
    • Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа
    • Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
    • Договор аренды оборудования с последующим выкупом
  • Краткие итоги

Правовая природа аренды под выкуп

В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.

Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.

Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.

Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.

Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:

  • в основе лежат положения об аренде;
  • выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.

Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.

В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.

Общие положения договора аренды с последующим выкупом

Объектами таких отношений могут выступать:

  • участки земли;
  • квартиры и дома;
  • нежилые помещения;
  • автомобили;
  • оборудование и техника.

Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.

Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.

Это, к примеру:

  • земли лесного и водного фонда;
  • заповедники;
  • территории общего пользования.

Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.

Читайте также  Как наследуется право аренды земельного участка?

Если первоначально в договоре аренды нет варианта дальнейшего выкупа, то его при желании можно добавить позднее, заключив дополнительное соглашение.

В п. 1 ст. 624 ГК прописано, что имущество, взятое в наем, полностью переходит во владение арендатора после выплаты последним полной его стоимости, указанной в договоре. Этот факт может совпасть с окончанием отношений или же случиться раньше указанного срока.

Обратите внимание, что за арендатором остается право не выкупать используемый объект. Принудить его к этому законным путем невозможно. При этом сделка о долгосрочном найме остается действительной до окончания указанных в документах сроков. Но в то же время, те деньги, которые он уже уплатил за выкупную стоимость объекта, ему не вернутся, а будут засчитаны как арендная плата.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Как и при любой сделке, при аренде собственности с возможностью дальнейшего приобретения есть свои сильные и слабые стороны.

Преимуществами таких отношений для арендатора является:

  • меньшая сумма арендной платы по сравнению с кредитным договором;
  • отсутствие первоначального взноса;
  • меньшие по сравнению с ипотекой проценты;
  • возможность проживания в будущей квартире до момента приобретения ее в собственность;
  • отсутствие обязательств по выкупу недвижимости, в случае смены обстоятельств.

Арендодатель в свою очередь получает регулярные арендные, а также выкупные отчисления, которые не возвращаются арендатору в случае отказа приобретать имущество.

Недостатками же являются:

  • отсутствие фиксированной юридической формы таких сделок;
  • вероятность того, что дом будет заложен под займ или кредит;
  • возможность выселения с жилплощади в любое время.

Чтобы минимизировать перечисленные риски, надо как можно детальнее проработать договор, и, желательно, заключить его у нотариуса.
Основные условия составления договора

При написании документа надо обязательно отразить следующие моменты:

  • Детально описать все технические характеристики передаваемого имущества.
  • Зафиксировать права и обязанности, а также ответственность сторон.
  • Указать, если ли возможность перехода права собственности до окончания договора.
  • Определить, включается ли выкупная цена в арендную плату и какой ее размер.
  • Прописать, подлежит ли стоимость при покупке индексации или имеет фиксированное значение.

При заключении сделки между физическими лицами на срок более года, форма договора обязательно должна быть письменной. То же касается соглашений между юридическими лицами, но без привязки ко времени.

Если срок аренды более года, а объектом договора является недвижимость, то согласно законодательству такую сделку необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа

Одним из наиболее существенных моментов для арендатора, желающего впоследствии приобрести нанимаемое имущество, является отсутствие обременений на него. Особенно это важно, когда составляется договор аренды жилья (квартиры или дома) с правом последующего выкупа. При этом надо понимать, что при долгосрочных отношениях если даже в момент подписания бумаг никаких преград к передачи собственности нет, то нет гарантии, что они не появятся в будущем.

Кроме того, нелишним будет прописать временные рамки действия контракта, хоть по закону это и не является обязательным условием для подобных сделок.

Если одна из сторон желает оформить страховку на арендуемую собственность, то этот вопрос также следует отразить в документах.

Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства

Данный вопрос регулируют Земельный и Гражданский кодексы России.

Взять в аренду государственные земли может любой гражданин РФ. При этом надо определиться с целевым ее использованием. В том числе можно арендовать участки под строительства дома. Позже есть возможность выкупить арендованную территории. При этом если на ней имеются какие-то постройки (дом, баня, сарай, гараж), то их владелец имеет первоочередное право выкупа, причем по цене, равной 3% от кадастровой стоимости. В противном случае проводятся торги.

При найме федеральных или муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения, возможность выкупа их из аренды в собственность возникнет не раньше, чем через 3 года с момента подписания договора, например, если вы взяли землю в 2014 году, приобрести ее можно будет только в 2017-ом.

Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа

Такие сделки набирают особую популярность в условиях кризиса, когда у покупателей часто нет в распоряжении полной суммы для приобретения жилья. При этом выгода очевидна для обеих сторон. Арендатор может получить желаемые квадратные метры, а арендодатель быть уверенным, что его собственность купят по фиксированной цене. Однако здесь есть немало подводных камней. Для избежания разногласий в будущем необходимо тщательно расписать все детали в договоре.

Документ составляется в простой письменной форме, в трех экземплярах. Регистрировать его надо только в момент перехода права собственности или же если срок более 1 года.

Фиксированного образца для такого договора не существует, но в общих случаях он должен содержать:

  • полное техническое описание объекта;
  • описание момента передачи прав собственности;
  • сумма выкупной стоимости;
  • сроки действия договора;
  • графики оплаты по аренде и выкупной части;
  • условия аренды;
  • ответственность сторон.

Желательно также заранее обговорить и отразить на бумаге все спорные моменты, чтобы при необходимости все можно было разрешить без обращения в суд.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Такой документ состоит из разделов:

Общие положения — включает обычные данные о сторонах сделки, полную опись сдаваемого помещения, обязательство арендодателя передать в распоряжение арендатору объект и земельный участок, на котором тот находится, права и обязанности, сроки.

Платежи и расчеты — содержит все сведения о цене недвижимости, размере арендной платы, условия внесения платежей.

Съемщику не рекомендуется проводить какие-то улучшения объекта до полного его приобретения, если они не согласованы по условиям сделки.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

В общих положениях таких отношений указываются основные данные об объекте, сторонах, сроках и т.д. Отдельно можно отразить обязательства арендатора по ремонту, особенностям эксплуатации и восстановлению такого имущества.

При этом все результаты от его использования, продукция и доходы будут принадлежать арендующей стороне.

Краткие итоги

Заключение договора аренды имущества с последующим выкупом, будь то квартира, дом, земельный участок или оборудование, сегодня не редкость. Удобство его в том, что взять во временное пользование законодательно можно практически любой объект.

При этом экономятся средства на приобретение, а также нет налогового бремени, ведь все обязательные сборы в казну государства остаются за владельцем. Однако у такой сделки есть много нюансов, при несоблюдении которых можно существенно потерять в средствах.

Поэтому перед заключением договора рекомендуется тщательно продумать все его пункты и заранее согласовать любые спорные моменты.

Источник

Источник: http://ant-stroy.ru/nedvizhimost/dogovor-arendy-nedvijimosti-s-posledyushim-vykypom.html

Аренда с выкупом недвижимости – плюсы и минусы сделки

Аренда с правом выкупа – это отличный способ приобретения недвижимости. Стоит отметить, что такой механизм применяется не только при продаже недвижимости, но и других товаров или услуг, например, автомобилей, земельных участков или любого другого ценного имущества.

Таким образом, аренда с выкупом недвижимости – это уникальный механизм, который позволяет удовлетворить желания как покупателя, так и продавца. Рассмотрим более подробно основные нюансы данного вопроса.

Подробнее о механизме аренды недвижимости таким способом

Оформление договора аренды с правом выкупа недвижимости является выгодным для обеих сторон. В этом случае продавец получает ежемесячные платежи до заключения сделки купли-продажи, а покупатель, в свою очередь, имеет возможность пользоваться имуществом до его приобретения, постепенно выплачивая стоимость жилья. Такой способ приобретения недвижимости выгоден в том случае, если продавцу срочно не нужны деньги и с заключением сделки купли-продажи он может подождать.

Безусловно, у такого способа продажи квартиры есть свои недостатки. Продавец или покупатель могут потерять свою выгоду. К примеру, продавец подписал договор на одну стоимость, а цена на недвижимость поднялась. В таком случае продавец не имеет права внести коррективы в договор.

Договор аренды с выкупом недвижимости – это специфический документ, который не стоит путать с лизингом или обычным договором об аренде квартиры. Каждый из упомянутых документов имеет свое предназначение и правовую специфику.

Кроме того, арендование с правом выкупа не стоит сравнивать с рассрочкой. Оформление рассрочки предусматривает определенные обязательства покупателя и продавца. Если покупатель заплатит больше половины общей стоимости имущества, продавец не имеет права потребовать объект назад.

Внимание! В случае аренды с правом выкупа недвижимости, если к указанному сроку покупатель не оплатит оговоренную сумму – продавец имеет право потребовать возвращение недвижимости назад.

Как происходит оформление?

Правовая документация относительно объекта недвижимости и непосредственно сторон включает в себя элементы договора на аренду квартиры и договора о купле-продаже жилья.

Основными моментами, которые указываются в договоре являются:

  • договорные отношения подразумевают указание стоимости самих услуг аренды. В этот пункт входит стоимость аренды всей техники, мебели и других объектов, которые покупатель будет использовать;
  • полная стоимость недвижимости;
  • условия передачи прав на недвижимость покупателю.

Внимание! В таком договоре обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости недвижимости, а также крайние сроки, когда покупатель может внести полную сумму.

Как правило, эта дата совпадает с завершением арендного срока. Конечно же, покупатель имеет возможность оплатить стоимость квартиры заранее, но только если этот пункт был согласован с продавцом. Если такая возможность даже не оговаривалась во время подписания договора, стороны по обоюдному согласию могут составить еще один документ с указанием такого желания.

Во время составления такого документа лучше всего обратиться к нотариусу, который бы помог заключить подобную сделку. В противном случае, если этот документ не будет соответствовать нормам и законам, которые регламентирует законодательство, сделка может считаться недействительной, а упомянутые в договоре различные правила и условия – незаконными, так как они не закреплены на законодательном уровне.

Структура договора

Аренда с правом выкупа недвижимости и документ, который заключается при этом требуют длительного обсуждения и времени для составления. Важно не забыть о самых главных и значащих элементах и прописать их в договоре.

В договоре в обязательном порядке указывается:

  1. Общие сведения об объекте: адрес или расположение, наименование (дом, квартира, участок земли), инвентарный или кадастровый номер, назначение объекта (используется для проживания, в целях организации бизнеса и т. д.), общая и полезная площадь.
  2. Размер арендной платы.
  3. Выкупная стоимость объекта (сумма, которую покупатель обязуется внести или уже внес на момент заключения договора).

Внимание! Если договор составляется более чем на 1 год, такие отношения необходимо регистрировать в Росреестре, а именно в его территориальном отделении. Если этого не сделать, такая договоренность будет считаться недействительной.

Читайте также  Как снять гараж в аренду?

Выкуп коммерческой недвижимости

Приобрести коммерческую недвижимость на сегодняшний день очень трудно. Это связано не только с ее стоимостью, но и в связи с большим спросом на нее. Небольшие компании, которые только начинают набирать обороты не имеют большого стартового капитала, требующегося для приобретения площадей, помещений, офисов, необходимых для реализации бизнес-плана.

Таким образом, аренда – это лучший вариант для таких предпринимателей. Несмотря на это, аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости имеет большую популярность среди средних и крупных предпринимателей.

Составление и подписание договора для постепенной выплаты той или иной коммерческой недвижимости происходит практически так же, как и квартиры или дома. Одним из отличий является то, что продавец может застраховать себя в случае нанесения ущерба помещениям.

Основные условия и детали сделки представитель компании и арендодатель обсуждают непосредственно до и во время подписания договора, при необходимости, может присутствовать 3 сторона в лице независимого нотариуса или юриста.

Как может проходить оплата?

На сегодняшний день существует 2 способа оплаты аренды и выкупа за квартиру:

  • Первый способ заключается в том, что арендатор каждый месяц оплачивает стоимость аренды и выкупную стоимость отдельными платежами. Таким образом, покупатель выплачивает сумму аренды отдельно от стоимости квартиры. В этом случае, продавец заработает дважды: и на арендной плате, и получит полную стоимость за квартиру.
  • Второй вариант предусматривает расчет стоимости квартиры и арендной платы вместе. Ежемесячно покупатель платит деньги за аренду, а после окончания ее сроков, стороны составляют бумагу с просьбой принять суммы арендной платы за определенный период в качестве оплаты стоимости самого жилья.

Безусловно, второй способ является более выгодным для покупателя, да и продавец жилья находит в этом свои плюсы. Как правило, суммы таких взносов гораздо больше, нежели если бы жилец платил деньги за квартиру и аренду отдельно.

Обратите внимание! Если вы заплатили арендную плату наперед, вы можете потребовать учесть ее как плату за квартиру.

Таким образом, аренда недвижимости с последующим выкупом – это отличный вариант приобретения жилья, если вы не имеете возможности приобрести квартиру одним платежом. Приобрести квартиру или любую другую недвижимость таким способом можно, как правило, на вторичном рынке. В исключительных случаях риелторы или строительная компания предлагает своим клиентам подобную услугу.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/553-arenda-s-vyikupom-nedvizhimosti.html

Риски арендатора при аренде с правом выкупа

НК РФ.Арендатор на эту же дату принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости. А получив от арендодателя счет-фактуру и приняв имущество к бухучету, ставит к вычету входной НДС по имуществу. ВАРИАНТ 2. Арендатор в течение срока аренды регулярно вносит и арендную плату, и авансом часть выкупной стоимости На деле эти платежи могут быть объединены в общий ежемесячный (ежеквартальный и т. п.

) платеж, но в договоре при этом четко указано, какая часть платежа причитается в счет аренды, а какая — в счет предстоящего выкупа. Арендную часть этих платежей стороны учитывают так же, как в варианте 1, а выкупную — как авансы в счет предстоящей реализации арендуемого имуществаПисьмо ФНС от 26.05.

2010 № ШС-37-3/[email protected] Ведь переход права собственности на имущество к арендатору не может состояться раньше, чем он заплатит всю выкупную стоимостьч. 1 ст.

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде. Оформляем договор Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества.
Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать.

Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Это:

  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.

  • Страховые случаи.
  • Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций. Скачать образец договора аренды с правом выкупа Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).
    Оценка имущества Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение.

Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов

Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта. Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.


Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Аренда жилья с правом последующего выкупа: что нужно знать

В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения. Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

  • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
  • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию.

Важная особенность договора аренды с правом выкупа: в него нельзя вносить изменения! Именно в этом и заключаются риски для продавца и покупателя. Ни та, ни другая сторона не может требовать изменений по каким-либо пунктам. Впрочем, бывают разные случаи. Например, Криштиану Роналду, знаменитый футболист, в 2010 году сумел купить роскошный особняк в Мадриде с громадной скидкой.

Внимание Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета. Переход правомочий собственника Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр.

По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости. Преимуществами этого вида сделок считаются:

  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон.

Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату. Налоговые последствия При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества. Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью.
Арендатор вправе выкупить Имущество. Имущество переходит в собственность Арендатора при условии уплаты Арендатором Арендодателю до истечения указанного в настоящем договоре срока аренды выкупной стоимости Имущества. 8.

Выкупная стоимость Имущества составляет 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб. 9. 30% от совокупной суммы арендной платы, уплаченной Арендатором по настоящему договору до момента внесения средств в оплату выкупной стоимости Имущества, зачитывается в счет уплаты выкупной стоимости Имущества. И хотя подлежащую зачету часть ежемесячной арендной платы обычно легко вычислить (в нашем примере это 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб. (118 000 руб. х 30%)), в договоре она никак из арендной платы не выделена. И вот тут у сторон договора возникает проблема.

Источник: http://24-advokat.ru/riski-arendatora-pri-arende-s-pravom-vykupa/